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ここにきてポロポロと退去予告が出始めました。繁忙期が始まった感じがします。
繁忙期中に決めて完全満室に近づけるように頑張りたいところです。
札幌９棟目、仙台２棟目を売却したことにより、稼働率を悪くしがちな物件が
減ったように思います。これにより、長らく遠ざかっていた完全満室が少しばかり
現実的に見えるようになってきたと思います。
繁忙期が始まる前の１２月末の時点では、１０４室中１０１室が埋まっておりました。
募集開始できていない札幌１３棟目の１室を除くと、札幌６棟目１室、東京８棟目１室で
両方ともそこまで埋まらない物件ではないという認識であることから、このままいけば
完全満室が見えてくるのでは・・・と期待をしておりました。
その一方で、そろそろ繁忙期がやってくる・・・というのも感じておりました。
繁忙期はいい方にも悪い方にも人が動きます。今の状態が続くとも思えず、追加の空室が
発生してしまうのだろうなということを危惧しておりました。
賃貸経営はもぐらたたきみたいなものなので、空室が出れば埋めなくてはなりません。
それは頭では理解していますが、できればそうなってほしくないという気持ちになるのは
やむを得ないことではないかと思います。
繁忙期が終わった時、完全満室に近づいているか、完全満室になっているか・・・。
そんな状態になっていればいいのですが。これは祈るしかない事案です。
内見された方が見てドン引きするようなダメな部屋を作らない、というのはある意味
当然のことと思いますので、そういう常識的に必要なことを既に行っている前提で
考ええれば、あとは祈るなり仲介業者さんに自分が営業しに行くなり、そういうことで
クリアしていくくらいしかないだろうな、と。
遠い昔は、今思えば競争力がなさすぎる物件ばかりを購入していました。
それゆえに、自分でステージングをして、自分で営業をして、条件を極限まで緩和し、
なんとか埋めては「賃貸経営は自分が頑張れば伸びしろがあるので株やＦＸよりも好き」
みたいなことをうそぶいていた記憶があります。まだまだ素人だったなあ、私。
皆さんはきっと「自分が頑張らなくても埋まる物件」を買うことに努力していたはずで
私みたいにとりあえず買って根性で埋めるみたいな不細工なやり方はしていなかった、
というだけなのだろうなと今なら思います。
誰がおっしゃったかは忘れましたが、物件は「購入前」「購入時」「購入後」の
どこかで苦労をすることになる、という話があったように思います。
購入前の検索や業者さんとの関係作りで努力をして、運営時に苦労しない物件を買う。
これは上流・川上物件を手に入れる努力や、値付けミスを見落とさず瞬時に購入の
判断をできるようにしておく、といった努力が必要になります。
購入時の資金調達で努力をして、運営時に苦労しない物件を買う。
これは借地や再建築不可など一般的に融資が難しく現金でないと購入できないような
難物物件を何とかして資金調達して購入する努力が必要になります。
なかなか買えないので割安に出ているから運営は楽、という公算ですね。
普通の顧客が普通の物件をパッケージローン付きで紹介されて気軽に購入するけど
実はあまり埋まらないとか癖があるとかで購入後の運営に努力が必要になるパターンも
当然あります。というかこれが一番多いでしょう。私自身も初期はこういう物件ばかり
購入しておりました。
できれば購入前の努力が望ましいのでしょうねえ。
私は最近は購入時の努力の方にシフトしておりますが、購入前の努力が充分とは
言い難いなと感じております。
それでも、以前よりは物件の質も良くなってきているので、こうして完全満室に
近づくことができているのだと思います。
・・・何の話だっけ、そうだ、繁忙期始まったかもって話だったか。
昨日、東京物件の管理会社さんより、２件ほど退去予告が舞い込んできておりました。
あー、とうとう繁忙期が始まってしまった・・・。入居申込ではなく退去予告が
先行するのが辛いところです。それだけ既存が埋まっているということでもあるので
ポジティブに捉えるなら「埋まってるから退去予告が先なんだよね」となります。
ま、いくらポジティブに捉えても、嫌なものは嫌ですけど（苦笑）
いよいよ本格的な繁忙期の訪れを実感させられる退去予告２件のお話に、昔話を
トッピングして本日のブログはお送りいたしました。
明日以降で、これら２件の退去予告について触れていきたいと思います。
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