現在５位です。三連休、結局領収書関連の作業は何もできなかった・・・。
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富山１棟目の送金明細を最新化しようと処理していたのですが、思っているのと
違う箇所がいくつかあり、ちょっと戸惑ったのでした。
富山１棟目。よくもまああれだけ満室にならなかった物件が満室稼働しているものです。
これももしかしたら管理会社さんを変更したことによる効果なのかもしれません。
今となっては安定して埋まっており、大変ありがたいことです。
この物件、富山県内の某市に位置しております。その某市の中でも田舎の地域です。
地元の人が聞いたらドン引きする場所です。てか実際、富山の某投資家さんには
「絶対に埋まらない」「ありえない」と言われた場所でした（苦笑）
最悪、満室にならなかったとしても、買値がアホみたいに安いので、８室中１室しか
稼働しなかったとしても、それはそれで利回りは１０％を余裕で超えてきます。
そのくらい安く買っているなら、まあどんな田舎でも負けはしないだろうと考えて
手を出しました。
数年間はなかなか埋まらず苦労しあmしたが、管理会社さんが自分から管理変更を
申し出てくるなど、いろいろと状況が変わったところもありまして、今の管理会社さんに
管理変更になった後は入居率も改善。そしてとうとう満室になったのでした。
ちなみに、特に指値して売主さんを泣かせて買い叩いたとかでもなく、元々の売値が
ほぼそれに近い値段でした。修繕状況など考慮し、数十万の指値はしましたけど、
そんなにえげつないことをしなくてもポンとそういう物件が降ってきたことに関しては
とてもラッキーだったと思っております。
先日も富山１棟目には１室の空きが出てしまいましたが、速攻とはいかなかったけど
それなりのスピードで埋めてくださいました。あの立地条件を考えればかなり早いと
思います。ありがたい、ありがたすぎる。感謝です。
意思疎通がうまくいっておらず、募集開始が１ヶ月くらい遅れたのが残念でしたが
現場で充分リカバリーしてくださったと思います。
さて、富山１棟目は並行で売却にもでしております。売却も引合は割とあるものの
融資が基本的にはつきにくい物件であることが災いして、実際の買付には至らずに
話が進んでいないのが現状となっております。残念ですが、まあ私もそういう難物で
あるがゆえに安く購入したところはありますからね。時間をかけてじっくりとやるしか
ないかなと思う次第です。どうしても売りたくなったら価格を下げるんだろうなあ。
んで、年明けにも物件確認の問い合わせが入ったらしく、仲介業者さんから最新の
レントロールを送ってほしいという依頼がありました。了解ですよー。送りますよー。
今回の三連休でその辺の整理をして、仲介業者さんにお送りした次第です。
ただ、調べていると、なんかいろいろ変わっている・・・。いい方向にも悪い方向にも。
いい方向の変化・その１
半分くらいの方の町会費が３００円、残り半分くらいの方が４００円になってました。
なんとなく、新しく入った方が４００円になっているようです。
いい方向の変化・その２
井戸水の水道代を毎月２０００円に設定していたのですが、２２００円になってました。
消費税が加味された価格になっているようです。これは全部屋変わっておりました。
悪い方向の変化
４４００円で各部屋設定していたのですが、最新の入居者様だけ３３００円に
設定されておりました。
トータルで見ると、１００円×４＋２００円×８−１１００円＝９００円売上が
増える結果となりました。ま、プラスならいいか・・・。
この３点に関しては、私は全く知らされておりませんでした（苦笑）
分業制の会社さんなので、こういう時に連絡が徹底されてないのが難点です。
窓口になってくれる人がいた方が私としてはやりやすいんですけどねえ。
なので最近は物件最寄の仲介店の店長さんとやり取りするようにしています。
今回の件も、なんでこうなったかを店長に確認しないとなあ・・・
そう思いながらレントロールを直した翌日のことでした。珍しくその仲介店さんから
お電話が私のところにかかってきたのです。電話に出ると、その店長さんでした。
あらこれは渡りに船。というか念じてたら電話が来たみたいな感じになっちゃいました。
電話の用件はキャンペーンの協力のお願いみたいな話だったので、快く引き受けつつ
返す刀でこちらからも３点の違いについて確認をさせていただきました。
その１の町会費については「・・・うーん、なんか上がってますね」と（笑）
理由はよくわからないようですが、これは良い方向の変化なので良しとしましょう。
その２の水道代については、社内で課税売上はちゃんと課税として扱おうという
運動？キャンペーン？があり、その流れで変更したとのことでした。なるほど。
お知らせはなかったけど、まあこれはいい動きなので良しとしましょう。
悪い変化の駐車場代については、はっきりとした理由は述べてくれませんでしたが
単純ミスだったのかなと思います。次は４４００円でお願いしますねと伝えると共に
家賃設定に関しては「前と同じ」という伝え方ではなく、私からもきちんと金額を
伝えるようにしようと思ったのでした。
ちゃんと見てないといろいろなことが起こりますね〜。
任せきりにしすぎるのも考え物ということかと思います。
丸投げの私が言ってもあまり説得力ないですけど（苦笑）
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