現在6位です。人のうわさは思わぬところから漏れてくるものですねえ。
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2024年がもう終わってしまいます。今年はどんな一年でしたか?
最近忘れっぽくてしょうがないのですが、覚えてる範囲で振り返ってみようと思います。
【購入】
今年は2棟2室(東京16棟目、札幌13棟目)を購入しました。いずれも戸建でした。
借地とかテラスハウスとかでちょっと癖が強めなものばかり。
東京で買った借地戸建は半分くらいは人助けの感覚で購入しております。
札幌のテラスハウスは・・・本当にただのノリです(汗)
東京16棟目は早々に入居が決まりましたが、札幌13棟目はまだリフォームの
手直しをしているようです。これも工事が終わったら確認したいところだけど、
もう寒いから札幌に行くのは避けたいなあ(笑)
あとは東京3棟目、東京16棟目と同じ地主さんの借地物件を現在融資付け中です。
こちらは越年確定です。
【売却】
仙台2棟目と札幌9棟目の売却をしました。
仙台2棟目は義母が売りたがっていたことや、仙台法人がより融資を受けやすく
なるように調整を試みた結果としての売却となりました。売却益はそこそこ出たし
手間のかかる物件を切り離すことができたので良かったのではないかと思います。
しかも、売却後の様子を管理会社さんに聞いたところ、買ってくれたオーナーさんも
喜んでいるし、管理にも満足しているのでまた是非物件を買いたいという話で
照会物件を買ってくれるし管理はくれるしで良い関係を構築できているようです。
みんな幸せになる取引ができたので良かったです。
札幌9棟目はかなりの築古で融資が厳しいこともあり、ローンブレイクもありました。
最終的には現金のお客様を仲介業者さんがなんとか探してきてくれて、取引できましたが
テナントさんが売却活動中に退去してしまったため、その分の家賃保証をする形で売却。
未だテナントさんは埋まっておらず、家賃保証を継続しています。ちょっと後味悪い
売却になっちゃったかもしれません。でもまあそれも時の運というか流れですからねえ。
そんなことたまにはあります。
札幌10棟目の入居者様が退去するという話があり、それだったら東京11棟目と
合わせて戸建用地として売却しようとしたのですが、結局退去しない(できない)
ことになったので、この話は立ち消え。
【賃貸管理】
札幌7棟目の漏水事故は管理会社さんが大変あん苦労をした案件でした。
どこかから漏水しているけど、どこから漏水しているかがわからないという・・・。
有料入居者様にご退去をいただき、全部壁をひっぺがしてようやく漏水個所を
突き止め、修繕を完了あっせたのでした。数ヶ月かかりましたよ。
義母が仙台1棟目の屋上でタバコの吸い殻が放置されていることを気にして、
屋上を施錠する措置を取りました。たぶんあの入居者様だろうな・・・という予想は
ついているようですが、そこに直接どうこうはせず、施錠でクリアしたのでした。
東京8棟目はまさかのアライグマの糞害。東京なのにアライグマ!?とびっくりでした。
糞をされがちな場所にトゲトゲのシートを敷いてみたのですが、その後入居者様の
アイディアを取り入れる形で、猫よけの超音波みたいなのを置いてみたり、トゲトゲだと
清掃がしにくいということでトゲトゲでをやめて固まる土で簡易的に固めて糞を
除去しやすくしたりといった活動を続けています。近々、行政とも連動して、
アライグマを捕まえる罠を仕掛けることになっています。
札幌11棟目で排水つまりが乱発しており、その都度お金がかかっております。
原因を把握して対処をしているので、もう大丈夫だろうとは思うのですが・・・
先日も入居者様起因で詰まったという話を後から聞いたので、どうなってるんだ
この物件はと思っている次第です。
あとは札幌8棟目の爆裂の修繕をしたくらいでしょうかねー。
年初にあったことは割と忘れているので、大事件があったかもしれませんけど
もう忘れてしまいました(笑)
【稼働率】
本日時点の稼働率(入居申込も入居とみなす)は98.1%です。
※札幌13棟目はまだリフォーム中なので除外、含めると97.1%
比較的埋まりにくい物件を売却したことで身軽になり、稼働率が向上した気がします。
もう長い間完全満室なんか達成できていないのですが、今の状態なら久しぶりの
完全満室も達成できるかもしれません。期待!
【宿泊業】
元々の東京13棟目の稼働率はおおむね90%台で推移しており、よかったです。
客単価もそこまで落ちてはいないですが、上がってもいない感じですね。
私自身のところにはまだそんなに影響はありませんが、全体としては過当競争が
始まっているのかもしれません。
そして新たに東京15棟目を旅館業法の許認可を得る形で、無人ホテルとして
立ち上げました。こちらは東京13棟目より宿泊可能人数は減りましたが、リビングの
スペースを多めにとる形にしてラグジュアリー感を出すようにしました。
ベッド詰込み型よりこっちのスタイルの方が欧米の方にはウケるそうです。
こちらも順調な滑り出しを見せています。
そして修繕がちょいちょい発生した一年でもありました。特に目立ったのが、
洗濯機の蓋とか電気乾燥機とかです。これ、両方とも日本の某芝製。修理に関しては
誠実に対応してくれたのでそこはさすがと思いますが、特に洗濯機は2物件で
同じように蓋が壊れました。構造的に何かアレなんじゃないの?と思ってしまいます。
ということで、一年を振り返ってみましたが、忘れっぽいのでいろいろ忘れていることも
多々ありそうです。ま、それはそれで忘れることにします(笑)
ということで、良いお年を!
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