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今日はあまり書くこともないので、買付を入れている東京物件をどうしようと
思っているかについて少し書いてみようと思います。
東京で今買付を入れている東京の借地リノベーション案件。正直なところ、そこまで
無理をしてでも買いたい案件というわけではないのですが、既存の東京3棟目の
道路を挟んで斜め向かいという立地だったり、80平米という広さだった李、
私が抱えている案件の中では比較的築年数が新しかったり(それでも古いけど)、
という条件もあり、まあ攻めてもいいかなと思って動き始めたのでした。
ただまあ、やっぱり収支はちょっと他の案件と比べれば楽ではないと思います。
自己資金をどれだけ必要とするか?そこのところの勝負が出てくると思っています。
少しでもそこを良くするため、家賃をできる限り上げなくてはなりません。
今なら民泊がいの一番に選択肢に挙がってくるのですが、残念ながらこちらの地主さんは
民泊NGと仰っていますので、その選択は取れません。まあこれがOKであれば、
もっと高い価格で余裕で売れていくんだろうなとは思いますので、しょうがないと
思っております。
ではどうやって家賃を上げるか?そこにはやはり特色が必要になることでしょう。
ぱっと思いつくのは「高級路線」なのですが、高級路線にするとその分リフォームの
お見積も上がってしまいます。できるだけそうならないようにしつつ、コンセプトを
設けて高くても泊まるような物件に仕上げたいところです。
デザインリフォーム?うーん、確かにそれはありだと思いますが、壁紙の型番が
なくなってしまった時にどうしよう?みたいなお話も出てくると思います。
デザインリフォームと言えば関西の某デラックスな方の十八番ですが、ずっと同じ
壁紙が発注できるわけでもないし、その都度お願いするわけにもいかないですしね。
自分自身にセンスがないのであれば、無理はしない方がいいだろうと考えた次第です。
今のところ、私が思いついているのは「猫に優しい賃貸」かなというところです。
前に仙台でそういう物件を作っている猫好きな大家さんのお友達に実際の現場を
見せていただきました。いろいろとよく考えられていましたが、すごく費用が
かかる改装はしていないなという印象も同時に持ちました。
猫が自由に歩けるようなキャットウォーク的なものを壁際に作ること。
カーテンレールの上にもよく登るので、木で囲ったちょっと高級なやつにすること。
猫のトイレを置くと考えられる場所に換気扇を設置すること。
他にもあったと思いますが、そういった物件を創ることで差別化を図ることが
大事ではないかと思った次第です。
その後、私も猫を飼うことになったのですが、確かにあの時聞いた話を自分の猫に
当てはめてみると、あったらいいなと思うことがいろいろとありました。
高いところに乗っかるので、キャットウォークがあればいいだろうなとか、
トイレをした時に意外と臭いので、換気扇があれば確かにいいだろうなとか。
そういった実体験が、猫共生物件に未来があるように感じさせられたのです。
ちなみに、こういった知見を得る目的で猫を飼うなら経費ですかと顧問税理士の
先生に聞いたことがありますが「新築を建てるために自身が新築の物件に住んでも
それは経費にならないですよね・・・それと同じです・・・」と言われてしまい、
ぐうの音も出なかったことを申し添えておきます(笑)
差別化された物件の場合、その魅力を全力で開示する必要があります。
私が東京8棟目で最初に失敗したのはここでした。管理会社さんをディスるつもりは
全くないのですが、任せきりにしていたら一般的な不動産と同じチラシができてしまい
差別化された魅力が全く伝わっていなかったのです。こういうところは自分ごととして
他人に任せず、少なくともコンセプトくらいはちゃんと伝えて作ってもらわなくては
ならないのだなと痛感しました。
今回もそういうお部屋を志向するのであれば、どのように魅力を伝えるか?という点が
重要になると思います。とにかく猫のためのお部屋であることを業者間の流通の
情報の中で伝えることが大事です。
今回は物理的な設備が猫向けに追加されるので、その写真をとにかくPRしまくるよう
管理会社さんにお願いをすればいいのかなという気がしております。
そして、猫の生態を知らない仲介業者さんでも、どうしてこの設備があると猫にとって
幸せなのか?という説明が業者間ネットワークの中で適切に完結するような作りが
必要なのだと思います。
きちんと今回の企画を実現させるためには
・融資を通して契約、決済をする(当たり前ですけど・笑)
・リノベ図面を作成するまでに必要な仕様を確認する
・図面を起こす際にリクエストをする
・図面を起こした後、内装の指定(型番やデザイン)をする
・自身でマイソクを作るか、管理会社さんにPRしたいポイントを伝えて作成いただく
といったことが必要になると認識している次第です。
有志が通ることが確定したら、まずは必要な猫ちゃん向け賃貸物件の仕様を検討して
リクエストをいつでも投げられるようにしておきたいと思います。
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