現在７位です。今日もバタバタした一日になりそうです。
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札幌１２棟目で退去予告が発生してしまいました。やっぱこの物件入れ替わり多いなあ。
募集条件をすり合わせましたが、他の募集物件や他の部屋と比較し少し賃料は抑えめで。
現在、空室になっている部屋数は東京８棟目の２室くらいです。
空室が多かった仙台２棟目を売却したこともそれなりに大きいと思いますし、
札幌９棟目も売却してトータルの部屋数が１０４室に減ったというのも間接的には
空室減の理由になると思います。部屋数が減ればそりゃ空室の絶対数も減る傾向に
なるのは当たり前ですから。
とはいえ、ここまでの安定稼働になっていることについては、やはり管理会社さんの
ご尽力の賜物であるとしか申し上げることができません。私がやってることなんて
たいしたことはなく、大部分の仕事は管理会社さんにまるっと投げておしまいです。
実務面を担ってくださる管理会社さんがいなければ、私の賃貸経営は成立していないと
思います。本当にありがたいことです。
今お願いしている管理会社さんは、濃淡あれどいずれも気脈が通じたスタッフの方が
社内にいらっしゃるので、その方を通じて話をすればスムーズ。そういう状態が
作れたことも運が良かったと思います。
そんな優秀な管理会社さんばかりが集ってくださっているありがたい環境の中で、
札幌１２棟目の管理会社さんは社内教育が行き届いており、スタッフの方による
クオリティの差が少ないという点でとても優秀な管理会社さんだと思っております。
私がお付き合いしている管理会社さんの中でも、上記の点はダントツのトップクラス。
これまで担当してくださったどのスタッフさんも、一定の水準を必ず満たしており
社内教育の素晴らしさを感じております。
前回お願いしたことやリクエストしたことが次からちゃんと反映されているのも
ありがたいところです。たぶん過去の対応履歴でその辺しっかりと動けるように
作りこんでいるのでしょうね。
安心して管理をお任せできる会社さんとして、私としてはありがたく思っています。
特に縛りがない状態なら、是非積極的に管理をお願いしたいと考えている会社さんの
一つです。
管理会社さんをひとしきり褒めちぎったので、ある程度尺は稼げました（笑）
本題の退去予告の話に移りましょう。
こちらの管理会社さん、社内で緩やかに分業体制を取っているので、退去予告の速報を
お伝えする係の方がいます。こちらの方から残念ながら退去予告が、というご連絡を
いただいてしまいました。
いただいた情報からお部屋を確認すると、どうやら新築の時からお住まいになっている
入居者様の退去のようです。詳細はまた追ってお伝えします、とのことでした。
この「残念なお知らせをする係」のお仕事って、あまりオーナーさんにいい顔をして
貰えないお仕事のような気もするので、担当の方は大変だろうなあ・・・。
めげずに頑張ってください！
数日後、担当の方から募集の諸条件含めたご報告とご提案をいただきました。
退去理由は「転勤」とのこと。これはどうしようもないですね・・・。
退去日はクリスマス直前くらい。繁忙期に余裕で間に合うのはありがたい。
募集条件は、これまでより３０００円の家賃アップとしてはどうかとご提案を
いただきました。敷金・礼金はなしの想定、広告料は２ヶ月で設定です。
これまでの実績でだいたい３０００円アップくらいで進めていたのは把握してますが
４０００円アップも最近なら狙えるんじゃないかというところも考えておりました。
管理会社さんの中でもそこは検討したようですが・・・
・近隣の募集家賃と比べて割高感を感じさせないギリギリが３０００円アップ
・同じ札幌１３棟目内でも窓の向きが南か西かで少し差をつけた方がいいと判断
という２点から３０００円アップに留める提案となったようです。
そこまで検討した上での賃料設定ならワタクシ不満はございません。
どーんとそれで募集しちゃってください。お願いします。
あ、この時期１点だけ出てくるのが「家賃スライド」。各地でいろいろな呼び名が
あると思いますが、４月からの新入生向けに部屋を早めに確保して、その間の家賃を
サービスするようなやつです。札幌は借り手優位なのでこの条件がまたエグイです。
１２月に契約して４月から賃料発生とかのケースもあるとかないとか（私はそこまで
キツイ条件に当たったことはないです）。
今回も時期的に家賃スライドの話が出てきました。
管理会社さんとしては以下の形を考えているとのことでした。
【１２月申込】
・１２〜３月家賃発生で広告料２ヶ月
・３月家賃発生で広告料１ヶ月
【１月申込】
・１〜４月家賃発生で広告料２ヶ月
体感的に、契約してから入居まで１ヶ月とかかかるケースは普通にあると思います。
それを２ヶ月に延ばしてあげよう、というくらいならまあいいかなという感覚です。
ただ、３ヶ月以上となると、ちょっと微妙かなーという気もしてきます。
１２圧お申込で２月入居くらいならサービスＯＫ、３月以降だったら３ヶ月以上が
経過するので広告料から１ヶ月差し引き。
１月お申込だったら３月入居まではサービスＯＫ、４月以降だったら３ヶ月以上が
経過するので広告料から１ヶ月差し引き。
このくらいでも十分サービスになってないかなー？などと思ったのでした。
上記だと他の物件に比べて著しく競争力が落ちるのであれば、むやみにやるべきでは
ないと思いますが・・・そう変わらないなら別にこのくらいでいいんじゃないかなー。
ということで管理会社さんにご相談中です。
あと、管理会社さんから届いたお知らせとして・・・
・内装費の材料単価値上げ
・ハウスクリーニングの値上げ
の２点も届いておりました。細かく言えば値上がりしないところもありますが、
ここでそれを説明してもややこしくなるので割愛して、ざっくり「値上がりするものが
あります」というくらいで思っていただければと思います。これも物価高騰の余波と
思いますので、やむを得ません。こういうのがあるからこそ、家賃も同様に値上げを
していかないと真綿で首を絞められている状態になってしまいます。
いろいろ書きましたが、まずは早く入居が決まることを祈りたいと思います。
時期的には繁忙期前なので悪くないですからね。期待したいと思います。
管理会社さん、どうぞよろしくお願い致します。
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