現在８位です。本日夜の便で札幌から東京に戻ります。
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少し前に書いた東京３棟目、東京１６棟目と同じ地主さんの借地権案件について
３回目の指値で仲介業者さんが売主さんに話を持っていってくれることになりました。
今年は小さい物件を２つほど購入しました。札幌の築古テラスハウスと、東京の
築古狭小戸建です。購入は２棟２室。これに対して、売却したのが札幌９棟目と
仙台２棟目で２棟２７室。差し引き２５室のダウンサイジングとなりました。
返済比率を下げる、債務償還年数を下げる、手元資金に余裕を持たせる、みたいな観点で
進めてきたことなので、そんなに悪くない結果のはずと思っております。
（本当に数値がちゃんと計算していませんけど・・・笑）
特に急いで購入を進める必要はないと思うのですが、それでもやっぱり購入案件は
気になります。物件を購入するのが好きという困った病気だからです（苦笑）
ましてやそれが、多少のご縁のある方からのお話であればなおさらです。
前にブログに少し書いた案件ですが、今回ここでいう「ご縁のある方」は、とある借地の
借地管理人さんです。お寺の借地を管理されている方で、地代の話などをこの方と
することになります。
東京３棟目を購入した時に、このお寺さんの土地の借地契約がついてきました。
全部借地権というわけではなく、接道部分だけ借地権でした。この借地がないと
再建築不可になってしまうのです。
購入時と今では借地管理人さんが後退しております。前の借地管理人さんはそんなに
フレンドリーなタイプではなく、ややとっつきにくい印象がありました。必要最小限の
やり取りしかなかったと記憶しております。
この方が亡くなって、弟さんが借地管理人さんとなりました。弟さんは先代に比べて
とっつきやすく、コミュニケーションをとりやすい印象を持ちました。
初めてお会いしたのは東京３棟目の地代の話でしたが、私が不動産投資をしていると
理解すると、これまでトラブルなく運用している実績を買っていただき、同じ借地の
案件を優先的に紹介してくれるようになったのです。その結果購入に至ったのが
東京１６棟目でした。
ご縁がご縁を紡いでいく。そんな形でやれることが増えていく。割と理想的です。
こういう良い関係をあちこちで作っていければいいなと思っています。
で、今回は同じ地主さんの借地で別の案件が出てきたということで、借地管理人さなｋら
ご連絡をいただくことができました。１発指値を入れるも借地管理人さんのレベルで
ＮＧとなり、プランを再検討して新たな指値をいれようというところまでは過去ブログに
書いてありますので、そちらをご参照ください。
今日はその続きです。
管理会社さんから返答があった賃料査定は私が考えている溶離は渋いものでした。
渋い理由は築年数だとのことです。内装がフルリノベであっても、築年数で割り引かれ
同等の広さの築浅アパートに比べると高い賃料にはならないのでは、ということでした。
管理会社さんは安全ラインを想定して出してくるので、私がリスクを取れるのであれば
もう少し値上げした賃料で攻められるだろうと思っております。それを差し引いても
１０万の家賃はチャレンジ案件になってしまいそうだと判断。９．５万で計算して
指値をすることにしました。
結果として、前回の指値より１００万の買いあがりで再度借地管理人さんにぶつけて
反応を伺いました。結論としてはこの指値もＮＧだったのですが、前回と比べると
ゴールが近づいたのかなと感じる返答でした。
前回の指値の時は、この段階で前回はその金額では無理ですという回答だったのですが
今回は売主さんに債務があるので債務を残すわけにはいかない、大規模修繕となると
増改築承諾料が地主さんに対して発生する、その金額はおおむね売買金額の５％である、
今回は過去の実績を考慮して増改築承諾料を取らないようお寺に便宜を図ってもらうよう
相談するので、その分を売主さんに還元してあげてくれないか、という内容でした。
・・・これはゴールが近いとみていいですよね？暗にこのくらいの指値なら受けられると
仰っているように感じました。手ごたえありと見ていい気がします。
ただ、前回も大規模修繕はしたものの、増改築承諾料なんて取られなかったよね・・・。
そこはツッコミを入れたかったけど、やめておきました。藪蛇になっても困ります。
ということで、更に５０万の上乗せで３回目の買付。今回は借地管理人さんからも
この価格なら売主さんと交渉できます、という回答をいただきました。おそらくですが
これで買付は成立するのでしょうね。売主さんの説得は頑張ってくれると思います。
結局、利回り９％前後まで落ちてしまいましたが、まあもうしょうがないですね。
家賃を頑張ってあげられるよう間取りや仕様を工夫しましょう。そして今後の
家賃上昇に期待しましょう。
ひと昔前だったら借地で利回り９％とかあほらしくてやってられないレベルでしたが
時代は変わったものですね・・・。怖いわー。
ここまで来たので、私はメインバンクさんに融資のご相談。借地権の案件なので、
メインバンクさん以外で通すのが骨が折れるからという理由でメインバンクさんに
つい持ち込んでしまいます。
メインバンクさん、今案件が立て込んでて忙しいみたいです。なので急いで審査を
進めてくれと言われると対応しきれないということでした。この点、事前に売主さん側に
伝えておかなくてはなりません。
とはいえ、メインバンクさんも謄本とか確認申請とか必要そうな書類を見繕って
早めに頂戴と仰ってくれているので、できる範囲で頑張ろうとしてくれているのは
伝わってきます。ありがたいことです。
買付の成立を待つ、融資の審査を待つ。
それでご縁があれば購入できることでしょう。
購入できるなら購入したいなと思っているので、できることをやろうと思います。
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