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東京１６棟目、土地賃貸借契約書の住所が間違っていた問題で思わぬ余波が。
質権設定されている保険証券の修正も必要になってしまいました・・・。
東京１６棟目はこれからリフォームをする案件です。最小限のリフォームで済ませて
ちゃっちゃっと貸して、しばらくしてから発生する売却で利益を得る作戦を考えてます。
昔ながらの狭い土地の割り方で、３区画連なっているのですが、左端が既に更地で
真ん中は高齢のおじいちゃんの一人暮らし。そして右端が今回私が購入した箇所です。
ここは借地なのですが、地主さん側の借地管理人さん曰く、３区画をまとめてから
２区画にして建売業者さんに売却したいとのこと。なので、真ん中が売りに出るまでの間
左側を私にもっていてほしい、という感じでした。
そうなると、壊すことがわかっている案件にお金をかけるのは勿体ないので、
できるだけ現況を活かしつつ定期借家契約で賃貸に回すということになります。
リフォームもその想定でできるだけ安く抑えるプランにしました。
今あるものを極力活かすような動きにしております。
融資はメインバンクさんで受けています。頭金２５％、融資７５％で組みました。
フルに借地権の案件なので、保全をしたいというご意向があり、火災保険に質権が
設定されています。前はどんな案件でも質権設定していましたが、最近は少し見直しが
入り、所有権の案件には質権設定が不要になりました。手間が減って良かったです。
リフォームのプランも固まり、再来週から工事に着手となります。
工程表も出てきて、１０月中には内見可能な形で賃貸の募集ができる見込みです。
最近あまりやってない、中古の状態のままでの募集なので、うまくいくか多少心配では
ありますが、ダメならもう一度洋室化工事とかやればいいかなという軽い気持ちで
考えています。
設備に関しては、２０年選手のエアコンが３台設置されておりまして、当初交換を
考えていましたが、経費削減のためそのまま使うことにしました。だいぶ黄ばんでは
いますが、先日動作確認したらどれも涼しい風が出てきたのでよしとしました。
さすがダ●キンさんのエアコンはモノがいいですね（スワさんの受け売り）。
１台だけリモコンがないので、汎用リモコンを買っておこうと思います。
汎用リモコンが動作しなかったとしても、本体で起動してくれで済ませます。
給湯機は残念ながら故障しており、通電すらしない状態でした。
往生際悪く、ガス屋さんを手配して確認して貰おうとしております。
直らなければ出張費が無駄になるリスクを抱えつつ・・・。
そんな感じで前向きに準備を進めていますが、ここ何日か東京１６棟目に関して
困ったことが発生しておりました。
現地調査をしていただいた時に、土地の賃貸借契約書にある住居表示をお伝えして
いたのですが、現場が見つからないと言われてしまいました。調べてみたところ
たぶん契約書の住居表示が間違っているのでは、ということに。借地管理人さんに
問い合わせたところ、間違っていたので訂正するから契約書を送ってくださいと
指示があり、先日その契約書に押印されたものが返ってきたのでした。
自宅で郵送されてきた書類を眺めながら整理していた時に、届いていた保険証券をみて
ふと気が付いたのです。これ、住所間違ってるね・・・保険証券の・・・。
これも保険代理店さんに連絡して、保険証券の訂正をしないとだなあ。
代理店さんに連絡したところ、追って手続き変更のやり方について連絡しますと
いうことでした。そしてその翌日、質権設定があるので手続きを確認中とのお話があり
そっちに波及するかーめんどくさいなーと思っていたら、さらにその後「こちらの件で
お電話で打ち合わせをさせていただきたい」と・・・。なんかめんどっちい話に
なってしまったのかもしれない。
翌日の昼休みに代理店さんとお電話しました。
質権の設定があるので、住所変更をしようとすると金融機関さんを巻き込むことに
なってしまうのだが、それで問題はないか、という点を気にしているそうです。
まあ確かに、関係者が増えるとややこしい事案は増えるかもしれませんね。
とはいえ、過去の経験から思い起こすと、物件の住所って契約書類に書いたことが
ないと思うんです。金融機関さんの内部資料にはあると思いますが、それは内々の
ものですから、対外的な契約関係では特に影響はないんじゃないかな？と。
保険は１年契約なので、次の更新まで気にせずにいれば、更新時にしれっと住所を
直すということでもいいんじゃないかという気持ちもちょっと芽生えました。
それが一番手間がかからないし。
それとなくそういう意見を保険代理店さんにも投げかけてみましたが、立場上
そうですねとは言わないまでも、それに近いニュアンスの話はしておりました。
保険会社さんに照会自体はかけているので、訂正する意思はあったということで
まあたぶん万が一のことがあってもダメですとは言われにくいのではないか、と。
そういった話を積み重ねた後、メインバンクさんに電話して事情を説明。
別に住所変更は来年の契約更新時でいいですよね？と言ったところ、いいですよと
かるーくＯＫしてくださいました。そして私の読み通り、住所が間違っていたからと
いって、特に契約書の訂正などの行為は必要ないとのことでした。よかった。
ということで、間違ってはいたのですが、当面はこのままで来年の契約の時に
変更をかけるということで進めたいと思います。保険会社さんから変更してくださいと
依頼が来るようであれば対応しますが、そこまでの話にはならないのではという
期待をしております。
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