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昨日のブログを書きながらふと考えました。民泊物件を売ったらどうなるのかな？と。
今絶好調だけど、高く売れるならあえて売るのもありなのではないかな、とか。
昨日のブログで売却は難しいなあみたいな話を書きました。まあひとえに、私が
欲張っていることが元凶であるということはわかっているのですが（安ければ売れます）
そうは言ってもやはりギリギリの線で高く売りたいという気持ちは止められません。
ちなみに昨日、仙台２棟目に関しては義母が業者さんと話をしてきたそうです。
※昨日義母に売れる価格を業者さんに聞いてみてはどうかと進言しました
早速話をしたみたいですが、この辺はもうちょっと義母から詳しく聞いてから
また改めてブログネタにしたいと思います。
私は私で、昨日のブログを書きながら、どうやら東京法人と個人事業主の売り物が
なくなっていることに気が付いたので、追加で売却を検討できるものがあるかを
考えてみました。
東京１棟目・・・借地だから売りづらい
東京２棟目・・・寝かせて地上げ狙いだから売らない
東京３棟目・・・売ってもいいが抵当権設定されちゃってるので売れない
東京５棟目・・・自宅から見える場所なので保有したい
東京６棟目・・・なくはないかもだけど・・・
東京８棟目・・・借地だし稼ぎもいいし持ってて楽しいから今は保有
東京１０棟目・・趣味の物件なので維持の方向
東京１１棟目・・場所がいいのでホールド
東京１２棟目・・家から近い再建築可なのと近隣買って面白くなる可能性ありなので
東京１３棟目・・家から近い民泊物件、借地なので売りづらい？
東京１４棟目・・東京１２棟目の近くで化ける可能性もあるからキープ
東京１５棟目・・稼働し始めたばかりの民泊物件なのでまだ早いよね
こうやって見ると、東京５棟目なのかなあと思ったのですが・・・
ふと思ったんです。この民泊ブーム、いつまで続く？
今は民泊がいい時期なので、かなり稼いでくれています。でも、民泊の受給バランスが
どこかで崩れたら、逆に儲からない物件になってしまいます。幸いにしてうちの物件は
影響はなさそうなのですが、界隈の話を聞くと、私が民泊をやっているエリアは
供給過剰気味という話も聞こえてきます。
元々、民泊には懐疑的でした。初動はいいけど、プレイヤーが増えていくことで
だんだん儲からなくなっていく構図をコロナ前の民泊で身をもって体験しました。
結局すべて譲渡して撤退したのですが、その半年後にコロナ襲来で肝を冷やしたのを
よく覚えています。その影響もあり、今の第二次民泊ブームにもやや懐疑的な見方を
してしまっているように感じています。
そうは言いながらも、思ったよりこのブームは続きそうだなという判断をしたので
私自身も民泊に再参戦することにしました。ただし、転貸ではやらずに所有でやる方針で
考えるようにしています。所有であれば、万が一民泊がダメになったとしても、
賃貸物件として運用できます。賃貸で回るレベルで物件を購入することでリスクヘッジに
なりますし、賃貸で回るレベルで購入した上で、より収益性が高い民泊にすれば
手残りも増えるだろうという目論見からです。
そういう判断にした理由は、やっぱりこのブームがいつまで続いてくれるかが
わからないから、というところが大きい気はします。
・・・そんなに懐疑的なのであれば、売っちゃえば？
ふとそう思ったんですよ。勿論、売ってむこう何年分の儲けが出るか、みたいな
計算は必要ですが、民泊の収益まで加味して売却するなら、買った時より相当高く
売れるんじゃないかと思ったんです。
民泊の転貸物件であれば、売上だか利益だかの２〜３倍の価格で取引されていると
ＳＮＳで聞きかじりました。所有であれば、また基準は変わるのでしょうけど・・・
高く売るチャンスがあるなら、その考えはありじゃないか？とも思ったわけです。
ここから更に長期で民泊が安定して続くとなれば、私はその勝負に負けたことに
なりますが、もし数年以内に民泊バブルがはじけることがあれば、私はその勝負に
勝ったということになります。１戸くらいそんな勝負をしてもいいのかな、と。
東京１３棟目と東京１５棟目のどちらが売却に適しているか・・・
客観的に見れば東京１５棟目でしょう。まだリノベしたばかりで半年くらいしか
稼働しておりませんし、難ありとはいえ所有権ですから融資の芽もあります。
民泊としてのスペックも東京１３棟目より上だと思います。かつ、ドミナントエリアの
中でも若干家から遠い（と言ってもチャリンコで１０分かかりませんが）ので、
義母が来た時に宿泊して貰うにはちょっと遠いなという印象もありまして。
（なのでいつも東京１３棟目に宿泊して貰っています）
ただ、手離れさせるなら東京１３棟目の方が普通に考えればいいんですよね。
借地の物件なので常に借地料がかかってしまいますし、変なレビューがついたせいで
ゲストチョイスにも選ばれておりません。いい物件なんですけどねえ。
なのでリセットさせるならこっちの方がいいんだよなという気もしています。
あとは「いいものを残したい」という観点なら、東京１５棟目を残したくなるのが
定石というところもありますね。まあ、東京１３棟目は内装とかけっこういいと
思っているのですが、今の民泊のトレンドに乗れているのは東京１５棟目の方なので。
稼働率という観点ではきっと東京１５棟目の方がいいだろうと思います。
他方、賃貸に戻した時の稼働率で考えると、東京１５棟目の方が不安ありですね。
東京１３棟目の最寄り駅の方が引きはいいです。
うーん、いろいろ考えると悩んじゃうなあ。でも東京１５棟目を売った方が、
東京３棟目をはじめとしたいろいろな抵当権が外れるというところもあるし・・・。
ま、この辺は業者さんに相談しながら考えてみることにします。
勿論、売らないという選択肢もありますしね。
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