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今年は水難の相が出ている気がします。現在進行形で３件の水関連案件を抱えています。
そのうちの１つ、札幌１１棟目の高圧洗浄（４度目）について書いてみます。
札幌１０棟目と札幌１１棟目は隣同士の築古戸建です。最初に札幌１０棟めを
たまたま格安で購入することができて、その後札幌１１棟目が売りに出た時に
謄本から辿ってうちの仙台法人に売り側の仲介業者さんが電話をかけてきたことから
購入に至ったのでした。
１区画だとちょっと狭いのですが、２区画合わせるといい感じの建売用地になります。
出口は戸建用地と思っており、戸建用地は一番割高に売れることから、いい形での
出口がとれるのではないかと期待をしております。
それゆえに、あまり建物に手をかけることはしておりません。最低限のコストシカ
かけておりませんし、仕様も最低限のレベルしか達成させていないです。
生活保護の方が天津湯をしのげればいい、という仕様ですね。
でも、それだけであっても１５０万とか２００万とか普通にかかってしまいました。
地方物件は都内に比べて家賃が安いので、リフォーム代をかけられないことが悩みです。
なので迂闊に地方の安い物件を買ってしまうと、後々再生費用がかかりすぎて採算が
取れなくなるリスクを抱えることになります。ここは本当に要注意です。
特に配管などのインフラが活きているかは超重要です。ここが死んでると配管の
引き直しなどでかなりのお金が出ていくことになります。何年も人が住んでいない物件は
全体的に設備系がダメになっている可能性が高く、再生にお金がかかりがちです。
私の持っている札幌１０棟目は、購入価格がなんせ安かったので利回りを確保できて
おりますが、札幌１１棟目は隣地は高くても買えの法則に則り相場並みの金額で
購入しているため、あまり利回りは高くありません。そして全体的な出来に関しても
札幌１０棟目の方がよく、トラブルも少ないです。隣地でなかったら失敗の部類に入る
物件だろうと私自身も認識しております。ま、隣地だから買った案件なのでその意味では
全く問題はないわけですけどね。
では、水難の話に移りましょう。
札幌１１棟目はやたらと高圧洗浄が発生しております。ちょっと過剰なまでに、です。
過去に３回起こっており、１回目と２回目は明確に入居者様の問題ではないかと
考えられましたが、３回目くらいからは「おや？」という感じになっています。
１回目の高圧洗浄時は、ビニールだのなんだの色々なものが排水管から出てきたので、
これは露骨に入居者様がおかしなものを流していたでしょ、という感じでした。
２回目はそう言われるのを恐れた？自身で（友達に業者さんがいると言い張り）
業者さんを探して処理、建物の問題だから処理費を負担してくれ（しかも頼んだ
業者さんがク○シアン的なくっそ高い業者さん）という話ですったもんだしました。
基本的には払わないという方向でしたが、散々泣きつかれたようで管理会社さんに
半分持ってもらえませんかと相談され、承諾した次第でした。
３回目の時は、さすがに入居者さんも懲りたようで二重に水切りネットを仕掛けて
絶対に排水には流さない体制を整えてくれておりました。明確な原因がわからず、
前回の高圧洗浄の時に取り切れなかったものがあったのかな？ということにしましたが
ちょっとモヤモヤしたものが残りました。
そして先日、４回目の高圧洗浄事案発生です。今回は汚水桝からのオーバーフローです。
ちょっと今までとパターンが変わりましたが、何にしてもダメなものはダメですね。
また高圧洗浄なのか！と義母も怪訝な顔をしておりました（顔を見たわけではないけど
文面からそんな雰囲気が・・・）。
これはとっとと高圧洗浄をして解消させないとまずいなあという感じです。
室外の汚水桝があふれている状態なので、ご近所さんから苦情が入るかもしれません。
近隣の方にご迷惑をおかけしないようにしなくては・・・。
ということで、管理会社さんに手配をお願いしたのでした。
あれから２週間。今朝、状況を伺ってみますと・・・なんとまだ高圧洗浄が終わってない
というびっくりな状況でした。管理会社さん曰く、高圧洗浄の業者さんが立て込んでおり
なかなか連絡が取れないし回ってこないのだそうです。
入居者様には状況を説明してご理解をいただいている、近隣に関しても汚水桝から
前面道路の桝に流れている状況なので苦情等は届いていないということでした。
とりあえず、最低限の関係者には状況を説明してご理解いただいているようなので
そこは良かったです。
業者さんも人手不足なのでしょうかねえ。土木・建設業界の人手不足もかなりのものに
なってきているように感じます。人を集めるには賃金を上げなくてはならず、
賃金が上がればそれは施主側の費用に直結する問題になりますね・・・。
日本の今の構造を考えると、賃上げ（＋できれば社会保障の費用軽減）は必要なので
受け入れるしかないのだろうなと思いますが、賃上げが物価上昇につながってくれないと
意味がないわけです。そこのところがうまく回る社会になってくれればいいのですが、
果たしてどうなることか。
などと、汚水桝から社会の枠組みを考える謎の飛躍を遂げてしまいました。
ともかく今は目の前の汚水桝のオーバーフローを止めること、そのためには高圧洗浄が
必要になること、とりあえず早く業者さんが入ってくれないと困るなあと思うのでした。
この辺も含めて「水難の相」が出ているなあと思う今日この頃です。
早いところ解決しますように。
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