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東京１６棟目（仮）の決済日が正式に決まりました。決済に向けて準備を進めないと。
住民票とかも準備しないとだし、金消もやらないとだなあ。
先日、札幌１３棟目の築古テラスハウスを決済したばかりなのですが、近々また
決済をします。東京１６棟目（仮）。築古狭小借地戸建です。
これまでの流れは過去ブログをご覧ください。
その１
その２
その３
その４
正直言って、この物件を購入するメリットはそこまでないのですが、東京３棟目の
借地部分の地主さんの借地管理人さんからこんなんあるけどと持ち掛けられ、
指値もそこそこできて表面利回り１２％になったから、借地管理人さんとの関係強化も
兼ねて購入しようかなという感じになりました。
年に１件くらい不動産取引はコンスタントにやりたいと思っておりましたし、
現状の私の財務状態だとコツコツと戸建や小さいアパートを買っていく方が落ち着くと
思ってしまうところもあり、大きく儲かるわけではないけどまあいいかなと思って
購入を進めた次第です。
また、借地管理人さんとしては、現代になるともはや狭すぎる今の借地の区割りを
現代風なもう少し広い区割りに変更したい気持ちがあるようです。私に対しては
隣の隣が空き地、隣が８０代と高齢なのでいずれ手放すのではないかという予想の元に、
５年〜１０年くらい保有して貰った後、隣地が売却になったら３区画を２区画にして
建売業者さんに販売したい、ということを仰っておりました。
そういう話もあったので、じゃあ個人で買っておこうかなと思ったのでした。
ゴールが売却で、５年〜１０年が目処であれば、２０％の分離課税の方が税率は
低く抑えられるだろうと思ったためです。
そんなことを思いながらの購入の決断でした。
いつもお付き合いいただいているメインバンクさんで頭金２５％で融資を組んで貰い
他のややこしい案件を優先されてしまったがために時間がかかりましたが、無事に
ご承認をいただくことができました。決済に向けてバタバタと動き始めております。
リフォームに関しては、今回は本当に単純な表層リフォームだけなのですが、
いつもリノベをお願いしている工務店さんに相談したら、常連だから表層でも
やってくれるということになりました。小さいお仕事をお願いしてしまい恐縮ですが
とても助かります。ありがたし。
決済に向けての手続きはいろいろバタつきましたが、ようやっと落ち着きました。
まず、これは私が言葉の意味をもっと深く考えていればトラブルにならなかったと
思うのですが、借地ゆえに「承諾書」が必要というところで、ちょっとしたゴタゴタが
ありました。
融資の条件が「抵当権設定承諾書」を実印で押印いただくことだったのですが、
これを単に私が「承諾書」とだけ伝えてしまったがゆえに、借地管理人さんは
「譲渡承諾書」の話だと理解してしまったのです。それゆえに、実印で対応を求める
金融機関さんは初めてだ、地主さんは忙しいのにそれを求めるのか、という感じで
ちょっとややこしい話になってしまいました。
私が承諾書としか言わなかったことに加え、借地管理人さんも直近でやった案件が
抵当権設定がない形で融資を引いていたということで、抵当権設定という頭がなく
結果としてすれ違ってこういう展開になってしまいました。
ゴタゴタはしてしまいましたが、最終的に落ち着いて会話を重ねた結果、誤解は解けて
お互い気を付けましょう、失礼しました、ということで済んだのでよかったです。
また、抵当権設定承諾書の取得にかかる日数についても、多少のすれ違いがありました。
先日、段取りの打ち合わせでお会いした際に、決済日はどうなるかという会話を
したのですが、結局のところ抵当権設定承諾書がいつ取得できるかで変わってくるよねと
いうことは明白でして。借地管理人さんに２週間くらい見ておけばいいですかと
確認したところ、１週間あれば大丈夫だと思うとの回答でした。念押しした上で
１週間でもらえる前提でタイムスケジュールを切り、決済日を決めて動き始めました。
その動いてる最中に、借地管理人さんから抵当権設定承諾書の書面が出てくるのが
遅いという話が出てきて、その話の流れで間に合わなかった場合決済日がずれるが
金融機関さんとしてはそうなったら困るのではないか、というコメントがありました。
根底には、今回私がお願いしているメインバンクさんの動きに不満があり、何かと
気になって物言いをつけたくなってしまっているんだろうな、とは思いました。
そんなに大きくない案件で２ヶ月近く融資審査がかかってしまったし、たまたま
タイミングが悪く、情報が欲しい日に限って支店長が不在なもので、タイムリーに
情報が集まらないため、支店長以外に担当の人はいないのかといささか苛立って
いたのだろうなと思っています。そんな不信感からこういった物言いになって
しまったのであろう、と。
ただ、これは明確におかしかったので、それはおかしいですよねと回答しました。
１週間で承諾書を得られると言っていたので、それにあわせて考えるのであれば
今の時点で承諾書が提出されていなくても間に合うはず、金融機関さんとは調整は
できていて１週間以上のリードタイムを保ったタイミングで提出は可能である、と。
１週間で大丈夫と言ったのは借地管理人さんなので、それを間に合わないというなら
１週間というのは何だったのでしょうか、と。何かしら事情が変わって間に合わなくなる
リスクがあるなら、むしろ決済日を変えたいです、とお伝えしました。
結果、この件に関しては借地管理人さんが期日までに間に合うよう地主さんに依頼を
するので、今のままの日程で進めましょうということになりました。
司法書士の先生は、地主さん指定の司法書士の先生を所有権移転および抵当権設定の
双方で使わせてほしいという申し入れがあり、金融機関さんもやむなしということで
承諾しました。本当は支店でいつも使っている先生に抵当権設定はお願いしたいと
思っていたようですが、融資審査が遅くなった件などもあり、譲歩してくれた形かと
思われます。先ほど司法書士の先生からのお見積も届きましたので、来週電話対応を
すれが話は進むでしょう。
火災保険はいつもの保険代理店さんにお願いをしました。保険高くなったなあと
改めて感じておりますが、やむを得ないことですね。そしてメインバンクさんは未だに
質権設定が大好きなので、今回も質権設定があります。この辺も保険代理店さんに
お伝えして、処理を進めていきたいと思います。
来週は金融機関さんに行って金銭消費貸借契約を締結してこようと思います。
当日金消、当日決済も可能そうでしたが、時間がかかるようでしたので。
当日は高齢の売主さんもいらっしゃるので、あまり長引かせても申し訳ないです。
なるべく速やかに終わらせられるよう、調整を進めていこうと思います。
借地管理人さんからは、売主さんの送金伝票も書いておいてほしいと依頼があったので
こちらで事前に準備しておこうと思います。
あとはお金をメインバンクさんの口座に移動させておかないとか・・・。
これは忘れたら色々ややこしくなるので、来週のうちにさっさと済ませておこうと
思います。振込でいいかなー。
ということで、当日ドタバタしないよう、しっかり準備しておこうと思います。
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