現在５位です。昨夜は大家の会とか不動産系の作業で夜更かし、寝不足。
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火災保険がどんどん厳しくなっていきます。私を狙い撃ちにしているの！？と
言いたくなるくらいに厳しく、泣きそうです。ターゲット変えた方がいいのかー？
私が今年に入って購入をするよう動いている物件は、札幌の築古テラスハウスと
東京の借地築古戸建の２棟２戸です。いずれも築古物件です。
今までやり慣れている利回り案件の築古物件をどうしても買ってしまいがちです。
本当はそこでもっと堪えて頭金を貯めて築浅や新築にシフトした方がいいのかな？と
思わないこともないのですが、どうもまだＢＳ中心に物事を考えるに至っておらず、
ＰＬが良化する方向を志向してしまいます。
仲間うちから「いつまでそういう手法でやるのよ？」と半ばあきれられているような
気もしますが、やっぱりＢＳを良くすることの価値が未だきちんとわかっていない、
というのが正直なところなのです。
今のような物件を買い続けていれば、築古物件なので資産価値は見込めないという
評価になり、都銀さんや地銀さんからすると債務超過という見方をされてしまいます。
規模の大きな金融機関さんとのお付き合いが見込めないというだけでもマイナスだよねと
言われれば、まあ確かにそうだな・・・と思わないこともないのですが・・・。
不動産投資開始からそういうスタンスでずーっとやり続けてしまっていることもあり
そういう手法から脱出しなくてはという気持ちが希薄なのも大きな原因なんだろうな、と
思っています。
でもたまに、このままでいいのかなーと思う時もあります。そう思う時の一つが
火災保険の関係でいろいろとやり取りをしている時です。
今回購入する予定の物件に関して、いつもお願いしている保険代理店さんとやり取りを
させていただいております。気心知れた代理店さんなので、私の好みも熟知しており
雑にお願いしても適切なプランを提案してくださるので助かっております。
しかし、ここ数年、保険代理店さんが申し訳なさそうな顔をすることが増えました。
なぜなら、保険は今全体的に自然災害リスクの高まりを受けて保険料が高騰しており
特に「築古」「木造」「共同住宅」が集中的に狙われている状況だからです。
ここのところの保険料の高騰はすさまじく、数年前に一気にガツンと値上がりしたことが
ありました。その時も「築古」「木造」「共同住宅」が一番値上がりの幅が大きく
辛かったことを記憶しております。しかも長期の保険はもはやかけられないという
状態になってしまいまして、最長５年とかになってしまいました。
その後も保険見積を見るたびに「以前よりかなり高くなったよなあ・・・」と思うことが
続いていたのですが、今回のお見積でまたそれが一段と進んだように思います。
札幌の築古テラスハウスの方は「高くなったなぁ〜」という感想だけでしたが、
もう片方の東京の借地の築古戸建に関しては、とうとう５年契約の１年払いすら
できなくなり、１年契約のみになってしまったのです。
なんでも、築５０年を超えた物件に関しては、１年契約しかできないルールに
なってしまったということでした。そこまできちゃいましたかー・・・。
完全に築古はロックオンされております。
更に、秋からはまた価格が値上げの方向に改訂されてしまうというお話もあるようです。
先日、ヒロ君が作った温泉の視察に行ったことを書きましたが、この時保険代理店さんも
ご一緒しておりました。ちょっと話をしている時に、代理店さんからそういう話が
今後出てくるので、また改めてお打ち合わせの番を設けさせてほしい、と・・・。
そしてこれは「水害リスクを考慮した価格改定」らしく、私が東京で持っているエリアが
ドンピシャで当てはまってしまいます（泣）
火災保険に関しては、適用される基準も渋くなるわ、保険料も高くなるわ、しかも
私が持ってるタイプのものばかり値上がりしていくわで踏んだり蹴ったり感が
半端ないです。投資スタイルを転身しろと言われているのだろうか・・・。
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