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東京８棟目、更新の方に申し訳ないですが家賃の値上げを打診させていただきました。
ご承諾をいただきましたので、再契約の流れを進めていこうと思います。
昨今の物価高、なかなかえぐいものがあります。ワンコインランチなどというものは
死滅してしまいました。１０００円以内で済むなら御の字、ちょっと立派なビジネス街は
１２００円とかが当たり前のようにゴロゴロしている時代です。
光熱費も上がった印象がありますし、何かと暮らしにくい世の中になってしまったなあと
思う今日この頃です。本当に何でも値上げしてきてますからねえ・・・。
不動産賃貸業でダイレクトに影響してくる値上げは以下の４点あたりが出てきます。
・共用部電気代などのよる光熱費の上昇
・資材や人工の高騰によるリフォーム代の上昇
・路線価の上昇による固定資産税の上昇
・災害リスク増大や保険料算定のロジック変更による火災保険の上昇
特に影響が大きいと個人的に思っているのは、火災保険の上昇でしょうか。
私の場合は保有している物件が「築古」「木造」「共同住宅」が多いのです。
この属性は昨年の火災保険の保険料改定（改悪）の際に一番値上げ幅が大きかった
セグメントでして・・・。普通に倍とかの保険料になってしまっております。
正直、これは本当に価格に転嫁しないとキツイレベルです。
固定資産税は建物が既に減価しきっているものが多いので、土地の分がちょっと
増えるくらいで、そこまでとんでもない増額にはなっておりません。とはいえ、
増えていることには変わりはないので、やっぱり見込んでおかなくてはならないと
考えております。
光熱費は正直そんなにすごい影響はないですが、動力の契約がある物件に関しては
じわっとボディブローのように効いてくるのではないかと危惧しています。
あとはリフォームですね。リノベをやったら３割増とかで普通に価格高騰の波を
肌で感じております。平均的な価格は上がっており、これも経営の圧迫要因となります。
これだけの経費上昇要因があるにも関わらず、家賃はそう簡単にあげられません。
入居者様の給与収入が上がってこないことには家賃を上げることも難しいかなという
感覚がありまして。気軽にホイホイ上げられるようなものではありません。
でも、これだけ経費がかさんでくると、少し転嫁しないと本当はきついんですよね。
元々の事業の想定収支に対して、経費が上振れしてきている状態になりますので。
そして私は考えました。
・更新のタイミングでの値上げ打診の余力がありそうな物件（属性↑）
・定期借家契約などの形で対等な契約条件になっている物件
こういったところの方が話をしやすいのではないか、と。
３００００円の家賃の方が３２０００円になるのと、１０００００円の家賃の方が
１０２０００円になるのとでは、比率として考えた時のインパクトが全然違います。
なので、絶対額が高いところから値上げを考えた方が受け入れられやすいのではないかと
考えたところがありました。
また、普通賃貸借契約だとどうしても大家の立場が弱いですが、定期借家契約であれば
少し断りにくい雰囲気も出せるかもしれないと考えました。
そういった検討を重ねた結果、浮かび上がってきたのが・・・東京８棟目です。
ここ、入居者様と仲良くしているからあまりそういうことやりたくないんですけど、
やむを得ないかなあ・・・。他だと東京２棟目のテナントさんなんかも候補です。
ちょうど直近で再契約する方が１組いらっしゃいますので、試しに打診してみることに
しました。これで退去とか言われたらショックではあるのですが、実際問題として
前述のとおりけっこう大変な部分もありましたので。
管理会社さんと打ち合わせをして、どのくらいの家賃の上げ幅なら退去なしで
受け入れてくれそうか相談。最終的には管理会社さんのご判断に委ねることにしました。
打ち合わせが終わってしばらくしてから、管理会社さんより連絡がありました。
今回打診した入居者様に関しては、家賃３０００円の値上げを許容していただけた、
とのことでした。おお〜。言ってみるもんですね！入居者様には経済的なご負担を
かけてしまうことを大変申し訳なく思いますが・・・。
この感じで、他のお部屋にも同様のお話を打診していこうと思います。
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