現在９位です。今年はミスが多いなあと反省することしきり。
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仙台法人の合宿をやってきました。今年の決算の着地の確認をすると共に、仙台法人の
キャッシュフロー不足についても会話を進め、対策を講じることとなりました。
【番宣】
健美家に私と５０５０さんの対談が掲載されました。よろしければ是非ご覧ください。
東京・札幌・仙台・富山の4拠点で賃貸業を営むひろ＊さんと札幌から一時撤退した5050(ゴーさん)が遠隔地物件投資を考える【第1回】
仙台物件のキーマンであるお義母さんを、ひろ＊さんはいかに戦力化して融資を引いたか【第2回】
外国人解禁で民泊売上月70万！新法前から始めた民泊はうまくコロナ期をすり抜けた【第3回】
売却で利益を出す東京とキャッシュフローが出る札幌、エリアで戦略が変ってくる【第4回】
昔は宣伝＝売名行為でカッコ悪いとか思っていたのですが、最近は取材に協力したなら
そのコンテンツの提供者はコンテンツの拡散を期待しているわけだから、宣伝までして
はじめて協力と言えるのでは、と考えるようになりました。なのでこちらの対談も
売名をするつもりはないですが（お金を貰う相手が違うから大家さん相手に売名しても
何もいいことがない・笑）、私ごときに時間を割いてくださった健美家さんのためにも
こちらで宣伝して置く次第です。
【番宣ここまで、本編ここから】
なかなか義母と膝を突き合わせてじっくり法人の状況を話す機会もなかったのですが
今年は銀行さんとの打ち合わせの件もあったし、義母から事前に「支払が重い」という
話しも聞いていたので、その辺をじっくりと分析するということを考えておりました。
例年、決算に関して役員内で同意をとるために役員参加の合宿をこの時期に行って
おります（半分は労をねぎらうための慰安旅行）が、今年はその場でより厳密に
義母の言う「支払が重い」の現状を把握することを行おう、ということもテーマの
一つとして掲げました。
基本的には、義母は役員報酬があるおかげで生活が楽になっているし、車など
不動産賃貸業に必要なものを会社の経費で賄えていることで満足はしてくれています。
ただ、ここのところ「ちょっと支払が重い」「補填が必要になっている」ということを
しきりに言っていると共に、私が東京１５棟目のリノベ代を仙台法人の役員貸付を
返済いただく形で出して貰ったことがお気に召さないようで「あれを出したせいで
お金が回らない」とか言っています。溜まっていたお金を出すのってフロートは
関係なくない？と思うのですが・・・その辺も理屈をしっかり把握するためには
会話が必要だろうと思ったのでした。
決算自体は顧問税理士の先生から仮の状態で出てきており、今年はある程度の黒字で
税金も支払が必要になるということは把握しました。そこの資金をどうするという話も
必要にはなりますが、それは登録番号の確認などこちらの宿題になっていることを
きちんと対応して数字が出てから具体的な会話に入ることとなります。
お金が足りてないんじゃないか疑惑に関しては、まず分析を行いました。
義母は真面目なので、お金に色を付けて管理しています。この銀行で借りた分の
物件の経費はこの銀行の口座から払う、という形で、銀行口座を見ればその銀行から
借入した分の物件が儲かっているかを把握できるように管理しております。
メインバンクさんにその他雑多なお金や某政府系金融機関さんで借りた分などを
まとめて入れているので、メインバンクさんだけが複数物件や法人の運営に必要な
費用などいろいろ入ってワチャワチャしている状態です。
義母曰く、そのメインバンクの口座がお金が足りなくなりがちで、他の物件用の
口座からお金を補填している状態だということでした。
それではということで、月単位の支出を通帳を見ながら一覧表にしてみると・・・
確かにこれだと厳しいなあという数字になっています。なんでこうなった！？と
個別の要素を紐解いていくと、おそらくコロナ借入と倒産防止共済あたりが増えたのが
影響しているのだろうなということを把握しました。
この辺は全体に関係する費用になるので、義母のやっているように単一の口座の中で
お金が足りる足りないを議論すべきものではないようにも思ってはいるのですが、
そうは言っても義母がそう管理したいと思っているのであれば、考慮しないわけにも
いかないでしょう。
私自身も「仙台法人の方が余力がある」と踏んで、仙台法人に支払を移管したものも
ありました。この辺の情報をきちんと把握せずにいろいろ勝手にやってしまっていたのは
反省しないといけないなと思います。協力して貰っている人にストレスを与えるのは
具合が良くないですし本意ではありません。
Excelに書き出したので、シミュレーションしながらどう持っていくのがいいかを
考えました。とりあえず、倒産防止共済は支払を最低額の５０００円に再び落とすことに
しようと思います。義母が税金を払うのは嫌だという話をしていたので倒産防止共済の
掛金をＭＡｘまで上げましたが、上げずに税金を払った方が当座のキャッシュアウトは
減らせるし、銀行評価も良くなるだろうと判断したためです。
それから、生命保険や逓増保険の類も少し見直しをかけて、不要なものは減らすことに
したいと思います。元々は某金融機関さんで融資を相談した際に、団信が枠の関係で
使えないから生命保険に入ってほしいという相談があり、それに対応する形で
仲良くしている保険代理店さんからご紹介いただいた保険代理店さんにお任せする形で
やっていました。ただ、そもそもその事の発端の融資がＮＧになってしまっていることや
保険代理店さんがいろいろご提案してくださるものに加入している中で、保険の掛金が
少し重くなっている印象は私も持っていました。なので見直しのタイミングなのだろうと
私自身も薄々思っていたところでしたので、ちょうどいいのかもしれません。
当座出来ることはこの辺で、あとは物件売却してお金を作った時にどうするかだと
思います。まず、太陽光を売却することで得られる利益の一部を仙台１棟目の返済と
コロナ融資の返済に充て、売上規模に見合った借入返済に落とすようにします。
これにより、メインバンクさんの口座単体でもお金は残るようになります。
その後、仙台２棟目の売却で自己資金を作り、これを攻めの投資に転じるための
頭金として活用することにしたいと考えます。
この辺まで義母と話を認識を共有できたので、有意義な合宿になったかと思います。
私が「仙台法人は余裕あるから大丈夫」と思い込んでいたことが仇になりました。
お友達の元バンカーの投資家さんにキャッシュフロー分析をしていただいた時も
想定していたよりキャッシュフローが少ないなあと思っていたのですが、その時に
もうちょっと踏み込んで確認して対策をとるべきでした。義母に無用な苦労を
かけさせてしまったことを反省しなくてはなりません。
キャッシュフローの改善は東京法人だけでなく仙台法人も必要でした、ということが
よくわかりましたので、そこに向けてきちんと動きをとっていきたいと思います。
やっぱり売って適正な借入比率や経費率に下げていくことが必要だな。うん。
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