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東京１０棟目の火災保険の更新をしました。今回の更新で例によって値上がりです。
対策として、電気機械事故補償を外して少しコストを軽減させることにしました。
東京１０棟目の保険更新のご提案が保険代理店さんから届きました。もう５年が
経過するということか・・・時が経つのって早いなあ・・・。
あれはまだ私がイケイケで物件を買いまくっていた２０１８年のことでした。
当時、年間６棟とかガンガン買っていたんですよ。金融機関さんが緩かったので
それに乗じてドカッと増やした形になりました。中には変な物件もありましたが、
その一つが今回話題にする東京１０棟目。通称「薄いビル」です。
土地が３坪ちょっと、建物は５坪以下の３階建Ｓ造。倉庫想定の作りになっており
設備は何もありません。電気・ガス・水道は通っておりましたが、都内であるにも
関わらずガスはプロパン想定のインフラになっておりました。
物好きな物件を買うねえと言われれば、本当にその通りだなと思います。
あの頃はなんだかんだで融資が出てしまっていたので、意味がわからない物件でも
とりあえず安ければ買っとこ！みたいなモードでした（笑）
この物件は自分がサラリーマンを辞めた時に事務所として使おうということを
考えておりましたので、リフォームしてトイレと電気温水器を設置。あとは私の趣味で
オールドアメリカンダイナーのような内装にして楽しみました。
３フロアのうち２フロアを自己使用、１フロアは執務室で１フロアは会議室という形で
内装まで済ませたのでした。でも当面サラリーマンを辞める予定ではなかったので
その間はレンタルスペースにして貸しておこうということで、今は貸会議室運用を
しています。そんなにいい立地ではないので、たいしたお金にはなってませんけど。
購入時は住宅設備が全くなかったので事業用の火災保険にせざるを得なかったのですが
事業用だと地震保険が使えないと言うデメリットがあります。リフォームをした際に
トイレやお湯を出す施設などを追加したので、一応住居として使えないこともない、
という立て付けになりました。このタイミングで保険代理店さんにご相談して、
住居系の保険に変更していただいたのでした。
私は火災保険の契約を基本的に５年契約の年払いで組んでおりますので・・・
あれから５年が経過するのですね。本当に早いなあ。早すぎてやばいと思います。
歳をとるにつれてどんどん１年の経過するスピードが早くなっていく。
東京１０棟目は１０年融資で購入しているので、折り返しを過ぎたことになります。
あと５年頑張れば残債がなくなるのかあ。憧れの残債のない世界。最高だー。
・・・と昔は思っていたのですが、最近はちょっと考え方も変わってきておりまして。
残債がなくなったらホールドせず売却してしまいそうな自分がいます。売却して
含み益を可視化して、次の物件購入に充てる方がいいんじゃないのかなと。
でもまあ東京１０棟目は正直マニアしか買わないと思うので、売らずにキープを
し続けそうな気もしています。
話を火災保険の更新に戻しましょう。
火災保険が大きく値上がりしたタイミングがありましたが、あの時東京１０棟目は
保険のかけ直しをしていませんでした。なので、今回の火災保険の更新により
大きく保険料が上がることはわかっておりました。保険料は７５％アップでした。
おえー。ゲロ吐きそうな価格です。私好みの古くて高利回りな物件は火災保険で
むしり取られる構図がデファクトスタンダードになりつつあります。
保険代理店さんからは、電気機械事故補償を外すことで保険料を下げることもできると
ご助言をいただきました。この形にすると４５％アップまで抑えることができます。
ここまでくるとだいぶ我慢できる範疇になってきたかなという気はします。
電気機械事故補償は近年非常に適用が厳格になり、メーカーからの意見書を求められる
ケースもあると聞いております。そして東京１０棟目にある電気機械設備と言えば、
照明・エアコン×２・電気温水器×１だけです。保険をつけるほどの利用頻度でも
ないような気がするので、外してもいいかなと思いました。
ということで、外していただいた価格で契約しますとお伝えした次第です。
５年前と比べても、利回りは下がり保険料は上がりリフォーム代は上がりました。
激変ともいえる環境変化がある中、うまく適応しながら利益やキャッシュフローを
維持していくためには、契約の内容なども少しずつ見直さないといけないのでしょう。
心がけていきたいと思います。
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