2024年03月14日

ノールック買付を発射してみた。

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札幌でなんとなく築古の極小物件に買付を入れてみました。何も今後が見込めない

微妙なやつなのですが、一応利回り物件として回せるはずのやつです。



札幌物件は2年半前に購入した札幌12棟目が最後に購入した物件でした。

最近は東京で小さい物件をちまちまと買うことが多く、拡大の効率が悪いやり方を

していると自分でも思っています。純粋に拡大路線でいくなら、札幌でRCでも

買いまくった方がいいんじゃないかなと思いつつ、自分で自分の身の丈を分析すると

小さい物件をちまちま買う方法の方が頭金として出すお金が少ないから落ち着く、

みたいな変な感覚を持ってしまっております(汗)



まあ実際、頭金の額がどんどん上がってきている中、そうそうポンとでかい物件に

でかい頭金を出して購入するのが苦しいよなあと思うこともあります。あとは

私の財務体質が脆弱というのを自分でも理解しているので、あまり無茶な大きい仕入は

自爆しかねないよねということも自分なりに感じている、というのもあると思います。



そんなところから、つい軽くて小さい物件に流れがちなのですが、そういう物件って

得てして古くてリノベ費用がかかるようなものが多いと思っております。

そういう物件が成立するのは、家賃が高いから相対的に修繕費を多額に投入できる

都内の物件だろうという感覚があります。



都内なら10万円家賃が取れるから、120万円かけても利回りは10%。

地方なら同じ間取りで5万円しか家賃が取れないから、同じ利回り10%を目指すなら

60万円しかリフォームにかけられません。この差があるから、地方投資で築古を

やろうとすると、自分である程度直すとか、元々の程度がいいとか、そういう物件を

仕込む必要があるのだろうと思っています。



それなのに・・・そこまでわかっているのに・・・。

ついつい安くて古い物件に買付を入れてしまいました・・・。



まだ指値が通って正式に話が成立したわけではないので細かいことは書けませんけど

小さくて古くて、微妙な駅が最寄りで、一応妄想表面利回りは15%近く、リフォームを

含めた妄想表面利回りは12%という物件です。



真面目にリフォームしたら絶対にリフォーム費用負けするので、とにかく表層のみで

済ませる形を想定。年単位で未利用ということで、配管がダメになっている可能性を

考慮して配管工事分+αを指値としてぶち込みました。



最低限中の最低限で済ませるので、ターゲットは生活保護の方などを想定します。

パターンとしては札幌10棟目、札幌11棟目の戸建と同じようなやり方です。

それでもあちらの物件は100万単位の修繕費がかかってしまっていますので、

そこら辺をなんとか抑えて対応する形を模索することになります。ここにしくじると

一気に妄想利回りがしぼんでいくので、気を付けなくてはなりません。



利回りがダメでも種地として使えればいいじゃないという考えもあると思いますが

今回の物件は諸事情でそれも期待できません。そもそも面積も狭いですし。

なので利回りで回ることがすごく重要になります・・・。リフォーム代しくじれません。

(と、きっとここを見てるだろう管理会社さんに圧をかけてみます・笑)



札幌物件なので、今回も勿論ノールックです(どや顔で偉そうに言うな)。

ノールックとは言いますが、代理の人に内装を見て貰っているし、写真も送って

貰いました。札幌10棟目、札幌11棟目の管理会社さんで仲良くしている

管理担当さんに代理で行って貰いました。勿論、管理もリフォームもこちらに

一任するというつもりです。



現金でも何とか購入できる金額なので、現金購入の方向で考えておりますが、

最近久しく某政府系金融機関さんを利用していないので、そろそろ様子を伺いに

足を伸ばしてみるのもいいかな?と思っております。



あと、個人で買うか仙台法人で買うかも決めてないです。個人の札幌9棟目が

近々売却になる予定なので、久しぶりに個人で保有してもいいのかも?

義母が欲しいと言うなら仙台法人でもいいかなとは思いますけど。



ということで、指値が通るかもわからないので、待て次号!という感じです。

買えなければ買えないで全然問題ないので、淡々と待とうと思います。



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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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