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札幌７棟目で小修繕が発生しました。テレビ線のコンセント内部品が破損したとのこと。
たいした額の修繕じゃなかったので良かったです。
昨年は散々な成績だった札幌７棟目。稼働率はいいのですが、これまで超少なかった
退去が怒涛のように押し寄せてくる上に、どれもことごとく長期入居の方の退去で
原状回復費が１００万単位でのしかかってくるという悲惨な状態でした。
今年の繁忙期は静かなので、ようやく嵐が去ったのかな？と思ったりもします。
管理会社さんも入退去が多かったり工事の手配があったりで大変だったと思います。
感謝申し上げます。
元々、札幌７棟目は（当時としては）利回りがあまり高くない物件だけど、ファミリーで
安定するだろうし、駐車場も全戸分＋αあるので競合と比べても多少の差別化は
できるだろうという目論見で購入しました。所有物件の中では一番大きな物件です。
札幌４棟目の売却をした際の売却益を頭金として入れて購入した感じです。
築年数が古くなったものの、規模は倍になったので、まあこれはこれでありだったかと。
購入時は空室もそこそこあり、埋まっている部屋もちょっと安めの家賃だったので
適正水準の家賃と広告料に変更して募集を行い、多少時間を要したものの無事に
満室にすることができました。
前のオーナーさんの募集条件の方が広告料が高くて家賃が安かったのに、なんで
埋まらなかったんだろうなあ・・・と思ったりもしますが、たぶん管理会社さんが
問題だったのだと思います。鍵は現地に置いてないし、審査は妙に厳しいしと
いうことを仲のいい仲介業者さんが言っていたので、おそらく仲介業者さんの中で
あまり評判は著しくなかったのだろうと思います。管理変更でちゃんと埋まる物件に
変わってくれたのでしょう。
限界ギリギリまで家賃を上げつつ、携帯電話の基地局を屋上に誘致するなどもして
副収入も増やしていった結果、現在は利回りが０．５％以上向上しております。
世の中の物件価格の相場が高くなっているので、物件価値向上＋外的要因のおかげで
含み益はかなり増えてきたのではないかと考えます。
昨年はイレギュラーで猛烈な入退去がありましたが、例年であれば０〜１件くらいしか
動かない物件なので、その意味でも大変親孝行なのです。
ただ、いくら安定していると言っても、やっぱり修繕は発生するわけで・・・。
今回もたいした金額ではないですが、小修繕が発生しました。
管理会社さんからＬＩＮＥでテレビ線のコンセント内部品が破損しているので
交換工事を行いたい、１万円（税抜）である、というご連絡をいただきました。
テレビの買い替えで取り付け業者さんからの指摘があったそうです。
仕事中だったので、わかりましたーお願いします！で話は終わらせましたが、
よくよく考えてみると、今まではなんでテレビ見れてたんだろう？という疑問が。
買い替えの時に発覚というけど、なんでそのタイミングでようやく発覚なんだろ？
普通に不思議です。
管理会社さんに後からそこを聞いてみたのですが、どうやらテレビのアンテナの
差し込み口が二つあり、片方だけ壊れていたようなのです。テレビを買い替えた際に
地上波用とＢＳ用の２つの差し込みをすることになり、発覚したとのこと。
なるほどー・・・。私、自宅に地上波のアンテナすら引いてないので知らなかったです。
最近はそんな感じなのね。チューナーレステレビしかもはや使っていない人にとっては
新鮮でした。
今どきのテレビはアンテナを２つ使うことがあるということを学んだと共に、
普段使わないものの修繕イメージがなかなかわかないということを改めて認識した
ちょっとした修繕工事の話でした。
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