2024年03月05日

東京13棟目の稼働状況とかポリシーとか。

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東京15棟目は無事に立ち上がりました。では東京13棟目の現状はどんなもんか?

稼働率等々見てみましたが、やっぱり悪くないですね。



東京15棟目の予約状況を見るのが楽しみで、ついつい無駄にAirbnbのアプリを

開いてしまいます。開いたところで花見シーズンでポンポンと埋まった予約以外は

特に変動はないんですけどね(哀)



変化のない画面を見るのにも飽きて、今度は東京13棟目の稼働状況などを意味もなく

見ている昨今でもあります。なので、せっかくだから東京13棟目の数字のことでも

つらつらと書いてみようと思います。



まず、東京13棟目のここ数ヶ月の稼働率です。



2023年12月:

31日中26日稼働 83.9%

2024年1月

31日中27日稼働 87.1%

2024年2月

29日中25日稼働 86.2%

2024年3月

31日中28日稼働 90.3%(見込)



東京13棟目は2泊からの利用を可能とする制限を設けております。それゆえに、

予約と予約の間に1日の空白ができると、そこは絶対に稼働しない日になります。

機会損失という見方もあるのですが、1泊利用に関しては「日本人のパーティールーム」

という別のニーズが出てきてしまうので・・・。



なぜ日本人のパーティールーム利用が問題なのかと言いますと

・レビューが高くなりにくい

・近隣トラブル(騒音など)を起こす可能性が比較的高い

・清掃が大変

という3点なのかなと私自身は考えております。



外国の方は基本が5点満点で、どうしても不満がある場所が減点される形式です。

これに対して、日本の方は基本が3とか4で、かなりの感動があった場合に5をつける

意識があるように感じます。日本のアンケート回答って確かに基本が3ですもんね。

食べログとか3がスタートって感じですし。でもGoogleマップは4以上がついてないと

ちょっと怖いみたいなところがあります。この辺は国民性の違いなのでしょうね。



Airbnbは海外のソフトウェアですので、やっぱり普通にやって5がつくイメージで

制度設計されています。ゆえに、日本人の方が宿泊して「すごく良かったです!

再考の体験をありがとうございました!★4」とかついてしまうと、Airbnb的には

こいつはダメホストだぜと判断し、スーパーホストから格下げになる可能性が・・・。

スーパーホストは平均評価が4.8とかそんな感じだったはずなので、日本式の評価だと

到底維持できないのです。



次に騒音トラブル。パーティールームとして利用するとなれば、当然ですがそこでは

パーティーが行われます。お酒も飲むし、大人数でワイワイすることになるでしょう。

お酒を飲むと声のボリュームが調整できなくなる人もいます(私もその傾向ありです)。



これが鉄筋コンクリートの住宅ならいいですが、私がやってる民泊は古い戸建を

リノベーションして改装しているパターンなので、どんなにいい工事をして貰っても

元々の構造が古いから音は漏れます。そもそも木造住宅は音漏れするものです。

そんな音が漏れるお部屋で騒いでみてごらんなさいな。近隣からうるさいというご指摘が

くる可能性は高いと思いません?



近隣に嫌われたら、物件の運営が立ち行かなくなる可能性があります。品行方正に、

きちんとした運営をすること。そうなる可能性をできるだけ高く維持しようとしたら、

パーティールーム利用は除外した方がいいのではないかということになります。



そして清掃の問題。日本人の方がパーティールームとして利用すると、汚く利用する

傾向があります。民泊清掃をやってるお友達が飲み部屋は汚いという話をしてました。

清掃スタッフの方にご負担をおかけするようなお部屋ばかりだと、運営会社さんも

良い運営ができなくなってしまいます。手間もかかりますし、追加の清掃費用だって

かかる可能性が出てきます。ホストにとってもいいことではありません。



ということで、上記理由から1泊のお客様は基本受け入れない設定で動いておりますので

どうしても隙間ができてフルに稼働するということはあり得ないのです。



感覚的に90%くらいは動いているのかなと思っていたのですが、今の状態を見ると

意外と80%台の月が多いようです。売上自体は最近も過去最高を更新したりして

いたので、もっと上がっているのかなと思っていたのですが・・・意外でした。



隙間を作らないように運用する、と口で言うのは簡単ですが、なかなか難しいと

思います。自分たちでどうこうできるわけでもありませんから。相手の旅程に依存する

内容なので、運営側の努力でどうこうするにもげんかいがあるでしょう。



他方、80%稼働でも価格設定を強気で攻められるなら問題はないのだなとも思います。

東京15棟目もそうしたつもりですが、東京13棟目は他の民泊や無人ホテルと比べても

デザイン性があるので強気な賃料設定でも埋まるのではないかなと。



先日、お友達とランチミーティングをしましたが、その中で私がドミナントしている

行政区は競争過多になってきているという話も聞きました。でも今のところは

うちの物件でその兆候は見られません。予約も順調、価格も下がっておりません。

これは内装やリノベ仕様で差別化ができているからなのではないかと考えます。

最初にお金をかけているから、収益もなかなか下がらない、みたいな。



量産型民泊ではなく、いかにオンリーワンを作るかという点を重視すること。

そのためにはお金をかける必要があるので、いかに仕入を安くすることができるかと

いうことも大事な要素になるのだろうなと思います。

(民泊で回るからと割高物件に手を出さないよう自分への戒めとして)



ということで、何を書きたかったのかまとまりがなくなってしまいましたが、

東京13棟目は順調ですというお話でした。



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posted by ひろ* at 20:10 | Comment(0) | 東京13棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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