現在６位です。昨夜のすき焼きのお肉が霜降りすぎて現在胃もたれ中。
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芯ねんあけましておめでとうございます。今年もよろしくお願い申し上げます。
新年一発目のブログは昨年の目標をどこまで達成できたかの確認からです。
では早速、昨年立てた新年の目標を振り返ってみましょう。
当時のブログはこちらです。
かいつまんで言えば「財務体質の改善」が昨年の目標でした。
返済比率が高いのでそれをもう少し低くしよう、具体的には物件売却などをして
手元資金を増やし、そこから必要に応じて繰上返済などしていこう、という感じで
考えていたのでした。
この件、結果として売却はできませんでしたが、動き自体は取ることができたと
思っております。
まず、私が苦手な長期計画やどの物件を売るとキャッシュフローが改善しそうかなどの
計画を作ることはできたと思います。売却対象として、東京３棟目、札幌９棟目、
太陽光発電所、千葉１棟目、富山１棟目といったあたりをターゲットして、そのうち
実際に売却の動きをとることができた物件もいくつか出てきました。
この辺の計画を練るにあたり、お友達大家さんの力を借りました。苦手なことは
できるだけ自分でやらずに他人に任せるのは、別に変な意味でもなく適切な行為だと
私自身は思っています。勿論、相手にその力があることを前提にしてです。
今回は友人にだいぶ助けていただきました。感謝申し上げます。
そしてその友人からは「売却しないとキャッシュが出ない構造になっている」という
指摘を受けています。やっぱり、私の体感は間違っていなかった・・・（苦笑）
ということで、実際に上記５物件をターゲットして売却活動を開始しました。
では実際に売れたのか？という点に関しては、残念ながら厳しい結果になっています。
結局どの物件も最終的に「売れた」というところには至っておりません。
東京３棟目はちょっといい感じの問い合わせもあったようなのですが、結果として
売り止めにしました。なぜかと言えば、東京１５棟目の共同担保として差し出すよう
金融機関さんから求められてしまったためです。結局購入を優先してしまう私・・・。
札幌９棟目は価格を２回下げました。２回目の価格改定に関しては、業者さんから
見込客がいると言っており、実際にその価格であればと銀行さんにヒアリングを
するところまでは到達しているようです。もうちょっと高く売りたかった気持ちは
あるんですけどねー。あの社長、相手にもそれなりの利益が出る価格でないと
やる気を出さないところがあるからなあ・・・意図的なんじゃないのか？なんて
思ったりもしなくはないですが、まあどういう形であれば売れればそれが一番か。
太陽光発電所は具体的な話が出てきております。来年２月末くらいで決済できるか？
という感じですが、細かい価格交渉などがまだ済んでおりません。ここもまた
様子を見ながらということになりますが、私も買主さんも取引を成立させる気は
持っているので、うまく成立させたいと思っています。
千葉１棟目は反響なしなので、今年のどこかで価格の調整をするのかな？と。
今結構強気価格なので、他の物件が１〜２個決着してからでもいいのかなーと
考えております。
富山１棟目は先日富山に行った時に仲介業者さんと打ち合わせを実施しました。
結果、価格を下げて現金客狙いに切り替えることに。その価格でこれから仲介業者さんが
売却活動を実施する予定となっております。こっちも私が見ても少し気になる価格に
したつもりなので、この辺で何とか成約してくれないかなあという期待はあります。
とまあ、動きがそれなりにある物件も多数なのですが、結果として売却に至った物件は
ゼロという状態です。なので、目標と言う観点では「未達成」と言うことになります。
売却ばかりは時の運もありますからね・・・やむを得ないかなあ・・・。
売却して手元資金を作って財務体質の改善に努める。それぞれの立場で言えば・・・
仙台法人 ：（義母の感覚では）枯渇した手元資金を増やして次の物件の購入準備
東京法人 ：売却と短期借入の返済を通じてキャッシュフローの増加と次の購入資金
個人事業主：売却と短期借入の返済を通じてキャッシュフローの増加
といったところでしょうか。
個人に関しては、あまりこれ以上個人で増やす気はないのです。
減ったら減った分くらい借入少なめで購入するのはいいと思いますけどね。
東京法人はできればもう少し増やしたいところです。地方の温泉付き無人ホテルとかも
やってみたいなあと思ったりしていますし、今までのようにちまちまと古い物件を
リノベして収益化するとかをやっていきたいと思っています。
仙台法人に関しては、義母はとにかく手元にお金がないとぼやいていますが、
実際そんなにお金がないわけじゃないんですよねえ。でも今回、東京１５棟目の
リノベ資金を仙台法人から役員貸付の返済としてゲットしようとしているので、
まあその医院ではもうちょっと自己資金があった方がいい状態にはなるかなと・・・。
太陽光を売ってうまく自己資金を補充できればいいなと思っています。
ということで、振り返り＋若干の今年の方針みたいな話も入りましたが、今年も
頑張りますのでどうぞよろしくお願い致します。
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