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昨日のブログのこと、顧問税理士の先生に改めて聞いてみたところ、多少補足した方が
いいかなと思うことがあったので、本日のブログで追記しておこうと思います。
昨日のブログは、たまたま売却で課税業者になってしまった私が、物件購入において
消費税還付をするとても細い抜け道があるよと顧問税理士の先生に教わったことから
書いたものです。
端的に言えば、１０００万以下であれば、非課税売上をもたらす賃貸不動産の仕入でも
売上消費税と仕入消費税を相殺できる、という話でした。
１０００万以下の建物の物件なんて、戸建とか耐用年数切れの田舎のアパートとかしか
ないような気はしますので、現実的な使い道はなさそう・・・とか思う人がほとんどかと
思いますが、私の東京法人が東京で買う物件はドンピシャでこういうのが多いので、
課税業者になった年にうまく物件を購入することができれば、仕入消費税と売上消費税を
ぶつけて相殺、あわよくば還付できるということになります。
・・・いつまでもそんな規模の小さい取引やってんじゃねーよ、と？
まあそれは言わない約束で（苦笑）
ちょうど東京１５棟目が決済になったところで、リノベも今期中に行います。
これはうまくすれば消費税を払わない、あるいは還付になるのでは？と期待できるなと。
ということで、うちの物件の具体的な内容で顧問税理士の先生に聞いてみました。
総額１０００万以下の賃貸用不動産を購入し、１０００万以上のリノベをかけたら
対象になる？みたいな感じです。
その結果、わかったことをあれこれと書いていきたいと思います。
・建物価格が１０００万以下であれば、資本的支出であっても仕入税額控除可能
・資本的支出となる工事も、１０００万以下であれば仕入税額控除可能
・条件として、取引相手がインボイス登録業者であることが必要
・資本的支出が１０００万オーバーであっても、宿泊施設なら仕入税額控除可能
といったところが今回わかりました。
修繕費と判定して一発で経費計上する分には、今回の法律は無関係ということです。
まあ言われてみればそりゃそうかって感じですね。資本的支出であってもＯＫというのは
今回とてもありがたい感じがします。
１０００万以下でないといけないようなので、もし私のように１０００万超の
リノベをするのであれば、外壁３００万・内装８００万みたいな形に分けておけば
この要件を満たすことになるのかな？あとここで言ってる１０００万という数字は
消費税を含むのか含まないのかもわかっておらず（たぶん含まない？）、それも含め
追加で顧問税理士の先生に聞いてみようと思います。
インボイス登録業者さんでないとダメというのはわかりますね。そりゃそうでしょうと。
あとは課税売上が計上される宿泊施設であれば、そもそも今回の特例に関係ないと
いうことから類推すると、賃貸用不動産であっても事業用であれば特例は無関係に
仕入税額控除できるのかしら？例えば自分で民泊はしないけど民泊やりたい人に
消費税込の価格で賃貸するとか。そこも顧問税理士の先生に聞いてみようっと。
ということで、聞いた結果がわかったらまたブログに書こうと思います。
今日は起きたのが遅くて時間があまりないので、この辺で終了です。
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