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今年は仕入をガッツリとやった方がよさそう、ということがわかりました。
今期は東京法人が課税業者になっているためです。
東京法人は賃貸物件とホテル売上が主要な売上を占める法人です。
売上規模はまだまだ小さく、ホテルも１軒のみですので、非課税法人となります。
なのでインボイス制度開始に伴い登録番号は申請しませんでした。
しかし今年だけはどうしても課税法人になってしまうようです。
理由は前々期に実施した低圧太陽光発電所の売却です。これで課税売上が１０００万を
越えてしまったので、今期だけは消費税の納税義務が発生してしまうのです。
本当に今期だけの話なので、特にこれによって登録番号を申請する予定もないですが、
それと消費税の納税は別物の話ですから・・・今年は消費税の納税が必要になるのかと
思うと憂鬱でした。
私の売上の中だと、ホテル売上が課税売上になります。あとは個人の物件の管理委託を
請け負っている形にしているので、その管理費も課税売上です。両方合わせると
それなりの金額になるのかなという気はします。
しかしここで顧問税理士の先生から有益な助言がありました。
高額の修繕や高額の資産の購入は今期中にやってしまった方がいいです、という話です。
とは言っても、高額の仕入とか言われてもなあ・・・特に予定もなかったし・・・
・・・いや、あるじゃないの。リノベーションという名の仕入れが。
あ、でもダメか、そもそも賃貸物件は非課税売上しか生まないわけだから、
仕入に経費をかけても消費税還付の対象にはならないか・・・。
などと思っていたのですが、顧問税理士の先生のナイスな一言がここで炸裂します。
消費税法の改正「居住用賃貸不動産の仕入税額控除の制限」は、建物価格が1000万未満で
あれば、適用されません。
東京１５棟目は古家付き土地で購入しておりますし、そもそもの金額が小さいので
余裕で上記の条件を満たすことができます。
ということはあれか、消費税分はたぶんそこそこ還付があり得るということか。
ざっと計算をしてみましたが、たぶん課税売上よりリノベーションの仕入などの方が
多いと思うので、これは還付になりそうな予感がする・・・。
だからと言って無駄に高い仕様にする必要はないですし、元々考えていた仕入額で
売上消費税と相殺できるとしても、非課税法人だった時と何ら変わりはないだけで
特に得をしたわけではない、ということをちゃんと意識しておかないとですね。
なんか還付があるぜウエーイみたいな感じで余計な金を使ってはいけません。
そういうの、ダメ、ゼッタイ。
でも、元々どうするか悩んでいたものに対しては少し後押しになるかもしれません。
例えば、東京１５棟目の貸し方とかには影響する話になるかもしれないと思っています。
現在、東京１６棟目は「自分でホテルをやる」「ホテルをやりたい人に家賃高めで貸す」
の２つの案を考えております。手間も初期費用もかからずに相場よりかなり高い家賃で
貸せるのと、売上の上下があって初期費用もかかるけどより売上額が大きい自前での
ホテル運営と、どちらにしようか悩ましかったのですが、消費税の還付があるかも
しれないというところを考えると、自分でホテルを運営する方針のプラス要素に
なりそうだなと思います。
それに、ホテルをやるならそもそも居住用不動産ではないから、何も考えなくても
仕入税額控除の対象になりますしね。
まあ、これはあくまで一つの判断材料ということでしかありませんので・・・
本筋を見誤らないように判断をしたいと思います。
とは言いつつも、チャンスと言えばチャンスですので・・・ホテルの話以外にも
今年のうちにやっちゃった方がいいこととか他にもあれば考えてみようと思います。
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