現在６位です。猫のおかげで嫁ちゃんがだいぶ元気になってきました。よきかな。
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今に始まったことではないですが、保険がものすごい勢いで値上がりしておりますね。
以前のように気楽に保証額を最大額にするとかしづらくなってきました。
突然ですが、私が持っている物件を数字で出してみますと・・・
【東京】１２棟
築浅：１／築古：１１
木造：１０／Ｓ造：２／ＲＣ：０
【札幌】７棟
築浅：２／築古：５
木造：３／Ｓ造：０／ＲＣ：３
【仙台】２棟
築浅：０／築古：２
木造：０／Ｓ造：１／ＲＣ：１
【富山】１棟
築浅：０／築古：０
木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０
【千葉】１棟
築浅：０／築古：１
木造：１／Ｓ造：０／ＲＣ：０
上記を合計しますと・・・
【全体】２３棟
築浅：３／築古：２０
木造：１５／Ｓ造：３／ＲＣ：４
という感じで、棟数だけ見ると圧倒的に木造と築古が多い感じになっております。
木造かつ築古の物件も相当数あるのは想像に難くないことでしょう。実際そうです。
個別の物件により、リノベーションしてるから新築同様のものもあればリアル・ボロも
ありますので、一概にどうこうとは言えませんが・・・数字で見れば木造の古いものが
多いのだろうなということは見て取れます。
ちなみに、地域差もかなりあり、東京はひたすら木造の築古ばかり、札幌は築浅のＲＣも
ありそうということが見えてきます。これは、その地域で購入するには何を買うべきかを
「買いやすさ」で選んでいるということになります。「戦略」ではなく「戦術」を多用し
「買うべきもの」ではなく「買えるもの」を買っているわけですね。これ、良い子は
真似をしちゃいけないやつです。自分のあるべき姿を見据え、そこにたどり着くには
どう物件を購入するのがいいか、という観点で不動産賃貸業のビジネスを推し進めるのを
お勧めします。私みたいなやり方は「とりあえず買えればよかろうなのだ〜」という
ことであり、そこには戦略のない行き当たりばったり感だけが存在しています。
話を戻して・・・
こうして数字を出してみると、何かお気づきになることはないでしょうか。
本日の冒頭で書いた「保険」・・・つまり火災保険の観点で見てみましょう。
私が持っている物件は、火災保険の観点では圧倒的に費用がかかるのです。
保険料はＲＣ造＜Ｓ造＜木造の順番で高くなり、築浅＜築古の順番で高くなります。
木造かつ築古なんて、盆と正月がいっぺんに来たくらいのお祭り価格です。
そこに「共同住宅」という属性が加わると、無敵の高さになります（泣）
ということで、基本的に超高い保険料を払っている私、ということになります。
それでも昔はまだ許容できる範囲だったような気がするのですが・・・
ここ５年くらいは値上げに次ぐ値上げで保険料もだいぶ高騰しております。
それだけ災害リスクが高まっているということなので、やむを得ない部分はあるのは
頭では理解しております。でもマジで価格上がりすぎじゃない？と。
わつぃが不動産投資を始めた２０００年台後半とかは、築古木造であっても２０年とか
３０年で火災保険をかけることができました。それが長期の火災保険がかけられなくなり
災害が増えたことで保険料も徐々に値上がり。そして昨年１０月からの保険料の
大幅かつ一斉に値上がりを経て、本当に倍どころじゃない保険料になっているんじゃ
ないかなと。数えていませんけど。
昨日も大家さん仲間と情報交換会をしていましたが、そこでも「火災保険が重い」という
声は聞こえてきました。昨年１０月に皆さん切り替えているケースが多く、今年１０月の
支払額がなかなか凶悪な金額になっているという話も耳にします。というか私自身も
そのパターンです。保険ばっかりです（苦笑）
今までは何も考えずに物件の評価額上限ギリギリまで補償額を増やし、フルオプションで
加入するのが当然と思っていました。しかし、ここまで保険料が高くなってしまうと、
それが果たして正解なのかも疑問符がついてしまいます・・・。もっと頭を使って
保険をどうかけるかを考えなくてはならない時期に来ているのかもしれません。
外してはならないオプションと、外してもいいオプションがあると思いますので、
そこはバランスを見ながら考えないといけないでしょう。いろいろと悩ましいですが、
この辺もっと整理して費用を無理なく圧縮できるように動いた方がよさそうです。
皆様は保険のかけ方で工夫されておりますでしょうか？
何か面白いことをやってる人がいれば、是非お聞かせください。
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さて、火災保険ですが私も二年ほど前から掛け方に
変化が起きたので参考にしてみてください。
（保険会社は損保ジャパンです）
・水災：保険料高めなのですが、線状降水帯が日本のどこで起きてもおかしくない昨今なので基本的に付けます。
・地震保険：以前は付けていましたが、今は付けていません。
※「損害保険」と言うよりも、”相互扶助”のカラーなので「生命保険」に近いイメージに捉えています。
・施設賠償責任保険：必須（ですが、オプションはこれのみ）。
保険金額一億円、自己免責額０円。
・保険期間５年の「長期年払」（毎年払い）
あと保険金額ですが、私は基本的に融資額を賄（まかな）える額に設定しています。
この考え方だと、だいたい調整割合-30％でいけて割安です。
（ちなみに、-30％を下回ろうとすると割高になってくるそうです。）
以上です。