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東京１５棟目（仮）の決済日が確定し、大急ぎで準備を進めております。
今週あまり東京にいないから、こっちもギリギリの動きになっちゃってます。
先週ようやく融資が確定し、ほっと一息の東京１５棟目（仮）。
元々リノベーション部分で融資して貰おうと思っていたのですが、メインバンクさんが
数字が足りないから早めの実行がいい、だから本体購入時の融資にしたい、と。
リノベ融資より年数が伸ばせそう（２０年）だったので、じゃあそれでお願いしますと
依頼をしたのでした。
しかし、ちっとも融資の承認が出ず、２ヶ月弱かかってようやく先週融資の承認が
出たのでした。再建築可能だから余裕だろうと思っていたのですけど、結果としては
前面私道持分がないことがネックになり、街頭物件を担保にとれないことがネックと
なった次第です。
上半期中となると、融資承認が出た翌週に決済をしなくてはなりません。
先週確認したところ、売主さんがつけてる抵当権は抹消できるそうなので、
それではということで今週決済まで進めてしまおうということになりました。
実は今週、私がちっとも東京にいないんですよ。火曜日夕方〜木曜日午前は中部地方に
出張に出ているし、お昼くらいに戻った後夜は飛行機に乗って札幌に移動です。
火曜日は終日会議漬けなので、動けるのは月曜終日と木曜の午後だけ。
メインバンクさんとその辺調整して、とりあえず月曜のうちに金消を実施して
木曜昼決済で段取りを取っていただくことになりました。今回は急ぎになるので
司法書士の先生はいつも私がお願いしている先生ではなく、金融機関さんでいつも
使っている先生にお願いすることにしました。その方が銀行さんも段取りが取りやすく
都合がいいことでしょう。時間がない時はやりやすさ優先です。
金消の前に、支店長に電話で結局どの物件を担保に取るの？と確認。
東京３棟目、東京４棟目、東京１２棟目の３棟に第二抵当を設定するそうです。
司法書士のsン製への支払がかなり多くなるなこれ。まあしょうがない。
該当物件の権利書を探しましたが、東京３棟目の権利書が見当たらず・・・。
売却前提で不動産屋さんに契約書を預けたけど、もしかして権利書その中に入ってた？
確認して貰うと、権利書も一緒に入っていたということでしたので、それだけ返して
いただくことにしました。
諸々準備して月曜午後金消に臨みます。嫁ちゃんが代表の東京法人で購入するので、
嫁ちゃんにも同行して貰いました。
東京３棟目以外の権利書を渡して・・・っと、支店長が怪訝な顔をしているぞ？
「これ、違う物件の権利書ですね」
あ・・・間違えた。東京１２棟目と東京１４棟目を取り違えました。近所なので、
住所似てるんですよね。失敗失敗。正しい権利書は決済当日にお持ちしますね。
金消の中でようやく細かい条件がわかりました。
２０年融資の据え置き半年なので、返済は２４０回−６回で２３６回。
築古物件に２０年出してもらえるだけで大変ありがたいことです。
金利はちょい高めの３％。利回り８％に対して金利３％はイールドギャップを
考えるとちょっときつめの条件です。こんな金利で借りてると、その金利でいいんだと
他行さんも見てしまうからよくないよ、と友人にたしなめられそうな気もしますが・・・
ゆるふわ不動産投資家なので今はこれで妥協。
金額はリノベ分含めて総事業額の６割を融資していただくことになりました。
返済比率を考えてこの辺で抑えた形ですね。
必要な書類・・・印鑑証明書ですが、私がずっと出張に出ちゃってるので物理的に
取りに行くことが困難です。なので、嫁ちゃんにお願いして取ってきてもらうことに
しました。個人の印鑑証明書はコンビニで取れるからいいのですけど、法人のは
法務局まで行かないといけないのでだるいですね・・・。
あと忘れてはならないのが火災保険。保険代理店さんに以前見積は貰ってましたが
築古物件なので今は１年契約しかできない、かつかなり割高とのことでした。
写真を撮って渡し、ヒアリングを受けることで５年契約にすることができる可能性は
あるようですけど、そこまでやってる時間はないので、いったん１年契約で締結し
リノベが終わったら写真を撮って５年契約に切り替えて貰おうと思っています。
施工業者さんにも正式に融資承認が出たことをお伝えし、現地で採寸する予定を
入れていただきました。プランができてこないと、民泊する人に貸すか普通に貸すかが
決まらないので、本格的に動くのはプランが出てきた後になります。
ということで、隙を縫っての決済はなかなか大変ですが、頑張ります！
明日の決済をつつがなく終えられますように。
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