現在７位です。ブログ書き終わったら朝ご飯食べて出社だな。
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札幌１２棟目にお申込をいただくことができました！保証会社さんの審査も通過したので
満室返り咲きとなります。本当にありがたい。
昨日のブログでちらっと書きました通り、今は空室がなり減ってきております。
仙台２棟目で２室、富山１棟目で１室、そして札幌１２棟目で１室の合計４室が空室。
仙台のＧ事件の後遺症で２室の空室が出てしまったのが惜しい・・・これがなかったら
あとは富山１棟目の１室だけというところまで来ていたのに。もう長いこと完全満室に
なっていないので、この辺でチャンスがくればいいなと思っていたのですけど。
（まあ富山１棟目がかなり難敵なので難しい気もしていますが）
ここ最近ではかなり運がいいというか稼働率がいい状況なのですが、更に稼働率を
押し上げる良い知らせが届きました。札幌１２棟目で入居申込をいただいた、という
ナイスなお話が管理会社さんから届いたのです。
札幌１２棟目は購入して２年半が経った物件で、新築で購入しております。
新築は利回りこそ低めですが、手間がかからずいいですよね。入退去があっても
すぐに埋まってくれます。
中古は手間がかかるけど利回りが高い、でも新築より入退去が多く発生しがちで
空室期間も長くなりがち、リフォームも高くなりがちです。運営期間中の経費や
空室損も含めて考えたら、実はキャッシュフローベースで考えたら新築と大差ないんじゃ
ないかなって思っています。リスクプレミアムが乗っかった利回りになっているだけで
元来の期待値は同じに設定されているのではないかなー、と。
ともかく、札幌１２棟目は入退去こそまあまあありますが、管理会社さんがきびきびと
埋めてくれるので助かっております。最初に管理委託する時の打ち合わせで先方から
「客付に全振りしています」「他は多少弱いかもしれませんが客付は頑張っています」と
説明があったのですが、客付は本当に強いです。退去予告から２週間〜１ヶ月くらいで
決めてくれちゃいます。物件の力もあるとは思うのですが、管理会社さんの動きも
良いのだろうと思います。
前にも書いたかもしれませんが、この管理会社さんは物件の割と近いエリアに
仲介店舗を持っているのですけど、仲介店舗から成約したケースってあまりなく、
自社以外の仲介で決めているケースが多いです。自社で決めて広告料など丸々抱え込む
ことを目標にしておらず、とにかく決めることを優先しているのだなということが
この辺からも伝わってきます。好感が持てます。
これだけやれる会社さんなのですが、購入時の約束もあり、本当はもう管理変更を
していなくてはならない時期だったのです。ただ、この管理会社さんとの繋がりも
キープしておきたくて、札幌８棟目の管理をこちらの管理会社さんに移管しました。
札幌１２棟目の管理がなくなっても、管理オーナーとして引き続き認知して貰えるように
というのと、普通に札幌８棟目が埋まらなくて困っていたからというのとの両面から
そうしました。そして札幌８棟目もあっという間に満室。すごいことです。
さすがにそろそろ管理変更しないと、購入時の約束と話が変わってきてしまいますので
次回札幌に行った際に管理変更を告げる予定ではおります。いい加減そろそろねー。
管理に何の不満もないのに管理変更という今までにない話ですが、管理変更先の
管理会社さんも優秀なのはわかっているので、実務上の問題はないでしょう。
管理会社さんが優秀だと言う話をここまで書いてきましたが、今回も優秀でした。
少し前に退去予告があったお部屋、９月末退去なのにもう次の入居申込を取り付けて
きてくれたのです。
今回ご入居のお申込をしてくださったのは、２０代の社会人男性の方です。
転勤のためにお申込をしていただいており、年収も札幌水準なら普通にあります。
保証会社さんの審査も問題なく通過しており、緊急連絡先に親族の方が名前を
連ねてくださっています。
スペックが微妙な中古物件ばかりやっていると、こういう普通の申込が輝いて
見えるようになってくるから不思議です（笑）
勿論、こちらとしては何ら問題がない話なので、是非このまま進めてくださいと
お願いをしておきました。これで札幌１２棟目は再び満室に返り咲きとなります。
管理変更を９月末に依頼してこようと思っているので、その時に仕掛中の話が
残らなくてよかったです（これからまた発生する可能性は勿論ありますけど）。
賃貸してない部屋を除けば、１２８部屋中１２５部屋がこれで申込ベースで埋まった
ことになります。残り３部屋！富山１棟目と仙台２棟目という難物物件ではありますが
何とか決まってほしいなあ・・・と思っております。富山１棟目は管理会社さんと
反響とかどうなのって話をした方がいいな・・・。頑張ります！
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