現在６位です。今週は出社が多くてだるかった・・・。
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東京５棟目の外壁の修理が完了致しました。雨漏りはなくなったとのことです。
ここは外壁塗装してないから、何かあっても不思議ではない物件・・・祝・対応完了。
東京５棟目で、雨が降ると水が室内に入り込むという話が管理会社さんに伝わってから
私のところにご相談がありました。外壁のクラックから水が入り込んでいるのでは、
というのが管理会社さんの見立てでした。その見立ての通りだとすると、外壁の
クラックをふさぐ作業が必要です。
（詳細は過去ブログをご参照ください）
そこそこお金のかかる工事でしたが、やらないわけにもいかないので発注しました。
管理会社さんから、今回その工事が終わったという連絡を受けた次第です。
本当は工事はもっと早く終わっていましたが、雨漏りが本当に発生しないかを
把握するため、しばらく様子を見ていたとのことでした。台風やゲリラ豪雨も
その期間中にありましたが、そこでも漏水は発生しなかったため、これで直ったと
判断し、最終の仕上げを行ったそうです。
出費はちょっと痛いですが、解決してよかったです。
ほんと、今年は修繕の当たり年です・・・。大変だわ、資金繰り。
今回の教訓として、やっぱり築古物件は最初に大規模修繕をやっておくべきだった、
ということが挙げられると思います。
私の地域ごとの投資手法は・・・
・札幌は雑食で新築ＲＣからボロ木造まで数字が合えば基本何でもやる
（最近は新築〜築浅が多いかも）
・仙台は中古１棟ものが多い
・東京は相続流れとかのロット小さめボロ物件を全力リノベが多い
・富山は本当は新築やりたいけど今持ってるのは中古木造アパート
（そもそも投資手法と言うほど実績残せてない）
という感じです。
東京に関しては、購入したらほぼ確実にリノベーション工事を行っています。
いつも同じ施工業者さんですので、気心も知れた感じでとてもやりやすいです。
そして、そういう形で対応している物件では、漏水などのトラブルはほぼ発生して
おりません。スケルトンにしてから設備を入れ替えてのリノベーションをしているので
そうそう故障したりすることもないからです。新築そっくりさんですから。
ただ、初期に買った東京１棟目（新築）と東京２棟目（中古アパート）と、修繕を
別の業者さんにお願いした東京５棟目だけは、初期購入時にガッツリとした工事は
入れておりません。特に東京５棟目は想定利回りがそこまで（当時としては）高くは
なかったので、節約する方針で話を進めておりました。なので、スケルトンにはせず
表層リフォームと見栄えを良くする工事の身としたのです。
私が工事をケチりすぎたため、床のレベル合わせもしないでＯＫという形での
指示をしてしまったがために、床が傾いてるということで入居付が進まなかったのは
私としても苦い思い出であり、ケチりすぎるのは良くないんだなと思わさせられた
事例でした。反省点を活かしていかなくては、と思っております。
そういう経緯の東京５棟目なので、外壁塗装も普段ならやるのですが、ここだけは
やっておりません。見栄えがよくなるように見えるところに木目調の板を貼ったり
少ししゃれたライトをつけたりといったバリューアップはしておりますが、それ以上の
工事はしていないのです。なので、外壁から漏水が発生したと言われても、まあそれは
そうなるかもなあ・・・という感じで捉えることになってしまいます。
教訓としては、古い物件を買った後手離れよくトラブルを起こさないためには
最初にちゃんと工事をしておくこと、ということでしょうね。よほどすぐ売る予定とか
そういう話でもない限りは、ちゃんと工事をしておくことが大事だろうと思います。
そんな教訓を今更ながら噛みしめつつ、歯を食いしばって今回の修繕の費用おｗ
払うことにします。
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