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東京１５棟目（仮）は２つの方向性を検討しております。１つは民泊やりたい人に貸す、
もう１つは猫を飼いやすい賃貸にするという案です。
先日、契約まで済ませた東京１５棟目（仮）。そのままリノベーションして貸すと
利回りは８％程度に落ち着きます。下手すると８％を若干下回る可能性もあります。
もう一声って感じは否めません。所有権なのでしょうがないかなという気はしますが
最近の利回りの低さには辟易します。
なので、ここから収益性を上げていくには、より知恵を絞らなくてはなりません。
アイディアで勝負し、より高い家賃を取れる工夫をする必要があります。
これに対して、私自身はいくつかの想定があります。
１．ペット特化型の賃貸物件にする
２．民泊代行業者さんに民泊可能物件として貸す
３．民泊（ホテル）を自分でやる
１は多少設備投資が必要になり、収益性は若干上がるくらいかなと思われます。
２と３はスケルトンにした後の間取り変更で少し工夫が必要になります。
２は間取りさえ適合させれば１よりは高いい賃料が取れるだろうと思います。
３は自分で民泊なので、かなり収益性は高くなるものの、今後ライバルが増えた時に
儲からなくなるなどのリスクもありますので、ハイリスクハイリターン型かなと。
今のところは、２の方向性で考えてはおります。３の場合は銀行さんの許可を得るなど
手続きが増えてややこしくなるというところが難点になるため、一旦は除害。
１より２の方が取れる家賃は増えるであろうという目論見なので、２かなーと。
ただ、差がそんなに大きくないなら、近隣からの苦情なども考えて１の案も残して
おきたいという感覚ではおります。
基本的な工事は、スケルトンにした後１階と２階の２室に仕上げる予定です。
１の場合は東京８棟目の経験を活かし、ＣＦとかクロスとかをペット仕様にして
更にキャットウォークとかの設備をどこまでつけるかという話になると思います。
家賃は５０００円くらい想定より上げたい気持ちなので、２部屋で年間１２万の
収益アップ。これを達成するのに１２０万かけたら、その部分の利回りは１０％です。
８％以下になるなら無理にやる必要はないな、と。
２の場合は１階と２階を室内でつなげて１つの戸建感覚で使えるようにします。
民泊の場合は大きな部屋にしておかないとホテルと競合してしまいます。なので、
戸建仕様が望ましいです。ただ、民泊が何らかの理由でできなくなってしまった場合
普通の戸建にすると２部屋貸す時より賃料は下がってしまうでしょう。なので、
セパレートして貸せる仕様にした上で、内側でつなぐ想定です。賃貸で貸す仕様に
戻す時は、この壁をふさげばＯＫという感じですね。
キッチンなどの住設については、風呂トイレは１階２階両方につけます。
キッチンだけは２階のみ、１階のキッチン設置予定場所は荷物置き場として使えるよう
スペースを空けておく想定です。これは、キッチンの掃除が大変なので２個あると
清掃する人が時間がかかるというところも織り込んの仕様となります。
１と２で家賃のシミュレーションをしてみました（金額は適当に改変してます）。
１の場合、（６．５万（通常）＋０．５万（猫仕様の分））×２部屋＝１４万／月
２の場合、９．０万（通常）×１．５倍（民泊分上乗せ）＝１３．５万／月
おや？１の方が高い？だったら無理に２にしなくてもいいんじゃないのか？
変数になっている猫上乗せ分と民泊上乗せ分が本当にこの価格なのかという点は
大いに考えないといけないですが・・・戸建で貸した際の通常賃料の低さが足を
引っ張っているような印象を受けました。
民泊上乗せ分の妥当な賃料はどのくらいなのかをヒアリングしないといけないですね。
でもまあ、間取りが出てこないとそれもちゃんと出せないでしょう。やっぱりもう少し
先になってから方向性を決めることになるのでしょうね。
どちらに転んでもいいよう、相場の把握や必要な設備のシミュレーションなどを
今から考えておかなくては、と思ったのでした。
こういう想像をしている時が一番楽しいかも（笑）
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