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土曜日の話ですが、セミナーに行ってきました。川村龍平さんとＤＸ＠母ちゃんの
コラボセミナーです。セミナー自体久々の参加で新鮮な気持ちで聞けました。
はじめにお断りしておきます。今回のセミナー、どうしても家の用事があって
途中で帰らざるを得ませんでした。なので、感想は私が聞いた範囲の中途半端なものに
なっております。その点、ご容赦ください。
さてさて、私は最近本当にサボりがひどくて、セミナーとかにめっきり参加しなく
なってしまいました。昔は毎週末のようにセミナーに通い詰めていたのですが・・・
ヒビ自分の知らない人との交流を増やしていこうとしているスワさんのようなベテランの
大家さんもいるというのに、サボりまくりでお恥ずかしい。
セミナーに行かなくなったのは、セミナーで得られる知識が昔より減ってきたことと
ある程度経験と周りの人のサポートで自分自身だけで回せるようになった気がすること、
あとコロナとかで家にいることが多くなりそれが当たり前になってきたから、といった
ところでしょうか。人間こうやってサボる理由を見つけて堕落していくのですよ。
あと、サラリーマンの仕事がほぼずっと出張しているような状態だったというのも
出不精に拍車をかけたところがあると思います。家に全然いないから、週末は家で
嫁ちゃんとゆっくりしたいというニーズも高まっておりました。平日のセミナーは
当然ながら欠席になり、休日は家で過ごすというスタイルになると、自然と外出が
減ってしまいますからねえ。
ここ最近はサラリーマンのお仕事も部署異動でずっと出張しっぱなしという職種では
なくなりました。お客様のところに行くことは変わりないのですが、特定のお客様に
どっぷり毎日お邪魔するのではなく、不特定多数のお客様にちょこちょことお邪魔する
仕事です。たまに出張に行きますってくらいで済むので、ワークライフバランスを
とりやすい仕事形態になったのは間違いありません。
サラリーマン業の仕事の変化があり、平日自宅にいることが格段に増えたということで
土日少し出歩くのもいいかなという気持ちが芽生えたのはあると思います。
少し気持ちに余裕ができたので、セミナーなんかもたまには行ってみようかなとか
思っていた矢先に、今回のセミナーの講師である川村さんから個別にセミナーやるから
よかったら参加してという趣旨のメッセージが届きました。ＤＸ＠母ちゃんも講師として
参加するということです。母ちゃんとは仲良くさせていただいており、神戸の物件を
見せていただいたり、８月〜９月と２件ほど一緒に地方視察に行くことにもなってます。
両方とも仲良くさせていただいているし、仕事も落ち着いてきてるし、いい機会なので
参加しようかな？と思ったので、申込をしたのでした。
ただ、タイミング悪く全賃フェアの週に地方大家さんが来るからと喜び勇んで
予定を入れまくった上に、サラリーマンの会社の出張も重なり、ほとんど家にいない
日々が続いてしまいました。セミナーの週もたまたま飲み会が何回か入っており
家のことが進まないと嫁ちゃんに不満を申されたり、それ以外にもここまで留守にして
対応しきれなかった家の用事を土曜日の夜に対応しなくてはならなかったりで、
土日予定を開けないといかんなあ・・・という状態でした。
なので、とても残念ではありますが懇親会は不参加にしようと決めました。
申込ページを開くと・・・うわ、１２時半から１８時まで！こりゃ長い（汗）
川村さんらしいと言えば川村さんらしいけど、ちょっと長すぎてキツイなあ。
ということで、申し訳ないですがセミナーも中座させていただくことにしました。
それでは、セミナーの感想など。
ＤＸ＠母ちゃんはリノベーションの事例や具体的なやり方についてセミナーの中で
お話をしてくださいました。豊富な事例のみならず、どうやって物件情報を集めているか
どうやってリノベプランを決めているかといったテクニカルな話にも言及して
くださいました。
勿論、すべてがマネできるわけではありません。母ちゃんのバックボーンとして、学校で
デザインを学んでいたこととか、ご両親の自営業の影響があったとか、そういうところも
あってのこととは思います。とはいえ、物件紹介してくださった方へのその後の対応や
次の物件情報も母ちゃんに持ってこようという気持ちにさせる動き方など、とても参考に
なることが多かったです。
あとは事業者としてのマインドセットでしょうか。母ちゃんは古くから不動産投資を
やっている人の中では珍しく、宅建業の免許を早々に取得しています。大病を患った際に
何を人生で一番やりたいかじっくり考え、その結果が事業を思いきりやりたいという
結論だった、というお話からもわかるように、根っからの事業家マインドなのだと
思われます。この辺の発想が今の動きや規模に直結しているのでしょうね。
私もどちらかと言えば事業家マインドに近く、リタイヤだのＦＩＲＥだのにはあまり
興味がありません。サラリーマンを辞めた後の事業計画も練ってあり、辞めたら即座に
自営業者として不動産とは微妙に違う事業を始めることでしょう。
その意味で、規模や基盤はともあれ、考え方の根底が似ていることが、母ちゃんの
意見に納得感があり尊敬できるポイントなのだと思います。
貴重なお話、ありがとうございました。
続いて川村さん。前半のリフォームのお話のみ伺いましたので、その部分の感想など。
もう１０年以上一貫して税引後キャッシュフローの重要性を説いて回っている
川村さんですが、そこは今回もぶれていません。一方、これまでの経験から来る
サブストーリーや、今まで私はあまり聞いたことがなかったリフォームによる
物件価値向上の話など、新鮮な内容が多数ありました。
かぼちゃの馬車の被害者の方に親身になって寄り添い、スルガ銀行向けに事業計画書を
書いて返済軽減の交渉に何度も足を運んだり、個人コンサルで破産予備軍の方を
助けて回っている話。さすがだなと思います。
あと、川村さんご自身の過去の話とか、これまでの人生におけるピンチの話と
それをどう切り抜けたかといった、泥臭く人間味のあるお話なんかも、ぐっと
引き込まれるポイントになっていたかと思います。数字で判断されているだけではなく
精神論の話もされるのだなあというのは新鮮でした。
リフォームに関しては丸投げせず施主支給や自前での手配をできるだけ活用して
コスト削減をするという話をされていました。これ、口で言うのは簡単ですけど、
実際にはなかなかテクニックが必要な内容です。私は少なくともそこまでコントロールを
するのは厳しいです。施主支給や分離発注をやってみたことがありますが、順序をあ誤り
おかしくなったり、管理会社さんが現場に急行する羽目になったりで、ご迷惑を
おかけしてしまったなあと言う反省しかありませんでした。
大工さんの探し方とか、どういう交渉をしているかとか、そういう細かい話があると
より実現性が増していいのかなと思った次第です。
リフォームも収益性で考え、これだけの投資をすることでこれだけ家賃が上がるから
ここまで投資する、みたいな計画を立てて実行しているということころは共感しました。
これは私の考え方ですが、同じ利回りが維持できて家賃が上がるリフォームをできると
総額の家賃収入が増えます。利回りが同じなら、小さい物件より大きい物件の方が
手残りが増えるのはわかりますよね。同じ利回りなら家賃が安い物件より家賃が高い
物件の方が手残りは増えます。それを狙って、高め家賃を狙う攻めのリフォームを
やることがあります。しかも家賃総額が上がれば、収益性で査定される売却に関しても
高い価格を狙えます。
川村さんの場合は、目先の費用におびえて中途半端なリフォームをすることで、
かえって物件価値を向上させる機会を失う、家賃が高い方が売却時の価格や長期で見た
賃料収入の面で得をする、そしてそれだけの家賃を支払える入居者様が入居されることで
トラブルの可能性を減らすことができる、ということを仰っておりました。
これには完全同意です。
このまま第二部の世界経済の話も聞きたかったですが、時間切れで退出となりました。
しばらく川村さんのセミナーを聴講してなかったのですが、芯はぶれてないけど
引き出しがすごく増えてて聞きごたえのあるお話でした。
（だからセミナー時間も長いのね・・・笑）
またの機会に続きは伺おうと思います。
セミナー久しぶりの参加で、知った顔の受講者の方も何人もお見掛けしてご挨拶を
させていただき、楽しいひと時でした。ありがとうございました！
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