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先日より検討していた物件に関して、買付を入れました。利回り８％に乗っかる価格での
買付となります。通れば８月末くらいには決済になると思います。
今年に入って東京では初めての物件検討。札幌ではいくつか検討をしましたが、
東京は相場が上がりすぎて購入できるイメージが湧かず、なじみの業者さんからも
全然連絡来なかったので、こりゃダメだろうなーと思っておりました。
東京・仙台・札幌の各地域は基本的に情報が来るのを口を開けて待つスタイル。
あまりお付き合いの数は多くありませんが、そのお付き合いしている業者さんから
情報の提供があれば、それを検討して解投資、条件が合えば購入するスタイルです。
条件が合わない場合は指値して、妥協点が見えれば購入って感じです。
もっとお付き合いする業者さんの数を増やせば、もっと案件情報が来るのかも
しれないのですが・・・自分から物件検索を最近全然してないので、付き合いのある
業者さんが増えないのです（苦笑）
あと特に東京で顕著なのが、ドミナントエリアに絞って考えるようになったということ。
得意なエリアでしっかりやればいいやって考え方になると、その得意なエリアに強い
業者さんとのお付き合いをしないとあまり意味がないなと思うようになりました。
闇雲にお付き合いする業者さんだけ増やしてもねー・・・と。
ということで、東京では地場最強の不動産屋さんとしかお付き合いしてなかったのですが
今回案件を持ってきてくださったのは隣駅の業者さんでした。
まだ物件検索を真面目にやってた頃、２～３回くらいお問い合わせをしたことが
ありました。その時は条件面が折り合わなかったり、現地を見てみたらやりたいことと
合致しなかったりという感じで、お話がそれ以上進むことはなかったです。
営業マンの方にはその時私の投資手法やエリア、条件などのお話をしておりました。
そのことを覚えていてくださったようで、今回個別にメールで自社が元付の物件を
紹介してくださったのでした。
この時点で、こちらの業者さんともコネクションが作れればいいなと思ったので、
価格は高くて買えないだろうと思いつつ、指値前提でよければ見に行きますと回答。
業者さんからも、相場より高いことは認識しているのでそれで構わないということで
現地を見に行ったのでした。
その後、無事に私のところに案件が戻ってきて、今購入の検討をしている感じです。
これだけ前置きしておいてアレですが、これまでのあらすじは以下をどうぞ。
その１
その２
その３
利回りが足りないなあ、どうしたもんかなあ、と言いながらも、いろいろひねり出して
前向きに進められればいいなと思っている理由は次のうちどれでしょう？
①物件は買ってナンボ！相場がアレでもドルコスト平均法的にコンスタントに買うべし！
②新規の業者さんが決め打ちで提案してくれたんだし、今後を考えたら買うべきだよね！
③不動産ジャンキーなので買う時と作り上げる時が楽しすぎるからねー！
正解はＣＭの後で！
【ＣＭ開始】
★ドラゴンクエストウォーキングEASTは日曜日参戦！行く人いたら教えてください！★
★ライジングサンロックフェスソロ参戦！参加する人がいたら教えてください！★
★ＤＸ＠母ちゃんプロデュースのキッチン「MOXIE」シリーズ、おしゃれです！★
（母ちゃん、私の紹介で売れたらバックください！←嘘です笑）
【ＣＭ終了】
はい、では正解行ってみましょう。正解は～・・・（デレデレデレデレ～デン！）
「全部」でした！（コラ）
でもね、本当は今は買ってる場合じゃないんですよ。それもわかってるんですよ。
財務体質を改善させることが優先だというのは頭では承知しているのですよ。
でもさー、やっぱ不動産いじってる時って楽しいじゃないですかー。あの感覚を
味わいたいなー、アドレナリン出したいなー、と思う自分もいるんですよ。
だから自分に言い訳して買っちゃうんですよ。病気です病気。
というわけで、病人は病人らしく病気を自覚しながらも前向きに考えています。
家賃を上げる方法
・猫飼育特化型賃貸住宅
・民泊事業者さんに借上
・自分で民泊やホテルをやる
取得コストを落とす方法
・取得価格を指値交渉
・リノベ内容を削ってコストダウン
だいたいこのくらい考えました。
猫賃貸は設備にどのくらいお金がかかるか、そもそもどんな設備を入れたらいいか。
猫は最近飼ってるので猫の生態のイメージはつきますが、その生態をサポートする設備に
どんなものがあるかがわかっておりません。ここは先人の猫賃貸やってる方と
コンタクトをとって、いろいろ教えていただく段取りはつけましたが、買付までに
詳細判明できる話ではなくなったので、とりあえずペット可にしたら家賃が上がりそうか
という点だけ確認。若干上がるかもしれないなあというくらいの感触を得ました。
自分で民泊やホテルをやるのは面白いと思いますが、メインバンクさんも最近になって
民泊やホテルやる案件には本部が融資ＯＫしなくなったという話をしておりましたので
金融機関さんのことを考えるとＮＧかなと思っています。であれば、民泊代行業者さんや
民泊をやりたいホストの方に高めの賃料で貸すという案は確実に家賃が上がるので
ありかなと思います。
取得コストの削減に関しては、可能性があるのは購入価格の指値でしょうか。
業者さんの買取再販案件で、買取価格まで教えて貰っているので、無茶な指値は
できませんが・・・利回り８％に乗せるためにはそんな大きな指値でなくていいので
ワンチャンあるかなと思っています。
リノベのプランをケチるのは先々の運営まで考えれば無しですね。
むしろデメリットの方が大きいと思います。
ということで、今すぐできるアクションプランは
・民泊で借りてくれそうな人とつながってそうな人とコンタクトをとる
・指値交渉をする
の２点となりました。
片方はお友達とか東京１３棟目の運営会社さんとかと話をして、なんとなく目処は
立ちそうな雰囲気になってきたのでＯＫ。
指値交渉に関しては、このくらいになると目線に合うという話を根拠まで含めて記述して
メールでご相談。業者さんからは、その価格だと社内で稟議が通る本当のギリギリだけど
勢いで通せるか試みるのでお待ちください、と返信いただきました。
撒ける種は撒いたので、後は返答待ちです。果報は寝て待て。
仕上がりの利回りが８％とはいえ、再建築可能なので再販しやすいこともあり、
買えれば勿論ハッピー。仮に買えなかったとしても、８％の案件なんかやってないで
財務改善にいそしみなさいという天の啓示と捉えればいいので問題なし。
さて、どっちに転ぶかなー。
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