現在９位です。朝の仕事に猫の餌やりが加わり、ブログ書く時間が若干減少。
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先日見てきた新規案件、なんとか利回り８％に乗せたいと思っていろいろ考えてますが
もう一声届かないんですよねー。どうしようかなー。悩む。
先日内見してきた売り物件。悩んでおります。誤差と言えば誤差なんですけど、
なんとなく自分の中で区切りになる数字に微妙に届いていないものでして。
おさらい
東京で何回か問い合わせしている業者さんからピンポイントで物件提案あり
今どきの相場であればしょうがないかなという水準まで値段が下がる見込みとなり
リフォームやっていただく業者さんと一緒に内見してきた
細かいことは過去ブログをご参照ください。
その１
その２
今回の私の目線は８％取れるならゴーサインってところです。
物件価格の目安とリフォーム価格の目安は出そろいましたので、次にやることは
家賃査定です。
今回見に行った地域は微妙に家賃が取れないエリアです。東京１３棟目で決まった
価格を上回れるかは微妙だなと思い、東京１３棟目の１Ｋ間取りと同じ価格で暫定的に
利回りを算出していますが、これが正解かどうかを確認しなくてはなりません。
購入した暁には管理をお願いする予定の管理会社さんにご相談して、ざっくりとした
情報しか出せていませんが、これで簡易的な家賃査定をお願いしたいと連絡しました。
ご快諾いただき感謝です。
そして翌日。出てきた家賃査定は・・・だいたい私が想定していた価格帯が上限という
回答でした。予想通りってことでいいかな。もうちょっと上振れしてくれればいいなと
期待したのですが、そこは難しかったようです。
これで材料は出そろいましたので、利回りを計算・・・
・・・むむ・・・
・・・むむむむ・・・
・・・利回りが８％に乗らない（汗）
細かい条件はいろいろとあるのですが
・業者さん買取再販のため仲介手数料なし
・残置物撤去の費用が別途必要
この２点を考慮し、残置物撤去費用をリノベに乗せて、仲介手数料を本体価格から
差し引いて計算しました。が、やっぱり７．９％台。
もはや誤差でしょと思わなくもないのですが、この０．１％が微妙に悔しい小市民。
ここをどうクリアするか。
３択 － ひとつだけ選びなさい
①ハンサムなひろ＊は突如利回りアップのアイデアがひらめく
②謎の値引がきて助けてくれる
③妥協する。現実は非常である。
※なにポルポルパニックしてんだよとのツッコミは受け入れます
例えば、最近私が猫を飼っていることから、猫と共生できる賃貸住宅にすることで
家賃をアップさせるなどの方法はあるのかもしれません。キャットウォークとか部屋に
設置してみたりして、猫可にして家賃を上げるみたいなね。
ただまあ、その場合は賃料と設備投資が見合うかを考慮する必要があります。
一番早いのは、たかが０．１％なんだから妥協して買ってしまえという選択肢。
どうせこの後追加費用かかって利回り下がるんでしょ？だったら誤差だよ誤差。
そんな考えも確かにあるよなーとは思います。
あとはまあ、基準に合わないから転身するという選択肢も考えられますね。
正直、度の選択肢をとるかはかなり迷い中です。３案並行して検討すると共に、
販売業者さんにもあと一息目線に乗らないってことを伝えて、なんかしれっと
値引対応してくれないかなーとか思ったりしております。
なお、民泊や旅館は今のところ考えておりません。あくまで賃貸で回ることを前提に
そこから上乗せを狙って民泊するという考えは大いにありだと思っていますが、
コロナ禍を経験してしまうと安定感の面で不安がありますからねえ。
あと金融機関さんがビビッてしまって融資が出ません。
とりあえず、心当たりがあるところにいろいろコンタクト取って打開策があるかを
考えてみようと思います。
基本的には、今年はもうこれを逃したら買う物件ないだろうなと思っているので
買っちゃいたい気持ちはあるんですよねー。でもあまりに妥協しすぎるのも悔しいという
複雑なおっさん心です。
サラリーマンの仕事もあるからそっちばかり考えているわけにもいきませんけど、
隙間時間でいろいろ思考してみようと思います。
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