2023年07月23日

微妙に利回りが足りないけど、せっかくのお話だしなー・・・。

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購入するかもしれない東京の現場を改めて内覧してきました。所有権でリノベして

内装は新築同様にして利回り8%の案件。新築より利回りよくて新築同然、悪くないか?



昨日のブログの続きです。売り物件を内覧してきました。



個別に紹介していただいたので見に行きましたが、正直なところめちゃめちゃ良い

わけではないと思います。とはいえ、決して悪くもないかなという感じの物件です。



私の家から自転車で10分圏内なので充分にドミナントエリアですが、大きな道路を

1本挟んでいるため、エリア特性をしっかりつかめているわけではありません。

ドミナントしているエリアよりちょっと落ちる印象はあります。その点がまずマイナス。



そして、面積が狭いです。一部屋あたり20平米〜25平米といったところでしょうか。

部屋が狭いとあまり家賃取れないからなあ・・・。1LDK名乗れるくらいの面積が

確保できるならいいのですが。



良い点としては、公園に隣接しているので採光が取りやすそうだということ。

普通に再建築可能であること。小ロットの再建築可能物件は出口が取りやすいので

そこはメリットがあります。



あとは修繕費がどのくらいかかるかによって利回りが決まるので、そこを見極めて、

家賃相場も改めて検討して・・・みたいな感じかなと思います。



ということで、昨日は現場を施工してくださる業者さんと一緒に見てきました。



約束の5分前に現場に到着すると、一級建築士の先生でもある社長と仲介業者さんが

既に物件前に待機しており、挨拶すると「一通り終わったよー」と。すごい遅刻してきた

気分になってしまいました。5分前行動だったのに(汗)



残置物は全て撤去されており、すぐにリフォーム工事に取り掛かれる感じでした。

業者さん曰く、今これから出そうとしている価格帯であれば、エンドの方から

反響はいっぱい得られると思う、でもいかんせん古い物件なので、売った後あれこれ

言われてしまうリスクは否めない、なのでプロに買って貰った方がいいと判断したので

声をかけている、という話でした。後から瑕疵だなんだと言われてめんどくさいことに

なるのが嫌なのでしょうね。業者さんあるあるです。



次に施工業者さんからのコメントをいただきました。ブロックで積まれている壁は

ところどころ穴が開いているので、ちゃんと補修しないといけなさそうです。

あと屋根も傷んでおり、現在進行形で雨漏りしている模様です。ここは屋根の

葺き替え工事をした方がいいだろうということでした。



ただ、それだけやったとしても、東京13棟目と同等くらいの工事金額でいけると思う、

というお話でした。



家に帰って試算です。

リフォーム+購入価格がだいたい見えてきたので、あとは家賃を試算してみて、

どこまで利回りが伸ばせるかを計算してみないとです。



管理会社さんになっていただく予定の会社さんに、簡易的な家賃の査定を依頼しました。

その一方で、私自身の予想している相場で考えると、微妙に8%に届かない感じです。



昨今の相場であれば、8%で新築同様のフルリノベした物件が買えるとなれば、

決して悪くはないと思うんですよね。物件価格高騰しすぎだよなぁと思いますが、

高騰してしまったならその相場で購入するしかありません。



最近自分でも猫を飼い始めたということもあるので、猫が飼える賃貸住宅として

PRするのもありかもしれません。壁に猫が好むような段差を付けるとか、猫や人間が

動きやすい動線を作るとか・・・具体的に何をしたらいいかなってのはまだ思いついて

いませんけど、やれることはあるだろうと思います。そしてその分、家賃はちょっと

高めにするとかで利回りを確保する、なんてどうかなあと思っています。



利回り届かないのに買う気満々じゃないかとツッコミ入れられそうですけど、

ええもうその通りですよ。今年は買う気ないって言っておいてアレですが、やっぱり

目の前に私だけに公開している案件があり、業者さんも期待しているとなれば

その業者さんのためにも頑張らないと、という気持ちになるじゃないですか。

新規取引の業者さんなので、今後またドミナントエリアでいいものが出てきた時に

紹介してくれる可能性も高まりますし。

(はいはい買いたい気持ちを肯定する言い訳乙)



でも、利回り8%ともなると、現金かなり入れないとなかなか厳しいわけですよ。

融資自体はメインバンクさんがやってくれそうな気はしているのですけれども、

キャッシュフローがぐいぐい出るかと言われるとねー。微妙っちゃ微妙です。



借地とか再建築不可とか個人保有とかの物件を売って現金化して、その現金で

今回の物件を東京法人で買う、みたいなシナリオで組み換えを前提とした形なら

まだ意味があるような気はしますので、そんな感じを考えてみようかなー。



今年は買わないつもりでしたが、せっかく目の前にやってきた案件ですので、

前向きに検討してみようと思います。



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posted by ひろ* at 09:50 | Comment(0) | 東京15棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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