現在９位です。６日連続飲み会の５日目です。
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今年は買わないつもりでしたが、もしかしたら買えるかも？そんなにすごくいい案件では
ないですが、地場の業者さんから狙い撃ちで案件の紹介がありました。見てきます。
基本的には売却してスリム化する方向で今年は動くつもりだったので、新規購入について
積極的に動いてはおりませんでした。買うより売る。そっちが大事と思ったためです。
と言いつつも、業者さんから紹介された案件は検討して融資付をしたりしてました。
主に札幌ですね。札幌は仲良くしてくださる仲介業者さんもいますので、直接お話が
くれば検討をします。
東京は、今までは近所の不動産屋さんが割と癖のあるややこしいボロ物件を扱う場合に
私のところに連絡が来る感じだったのですが、今年はそれが今のところありません。
あまりブツがアガってないんだろうなと予想されます。なので、今年は東京の物件は
買う機会はないかもなーと思っていました。
２ヶ月前くらいでしょうか。以前問い合わせはしたことがあり、内見もした地場の
業者さんからメールが届きました。戸建案件があるから紹介させてほしい、と。
建物は古く、要リフォーム。相続案件とのことです。
価格は相場より明らかに高く、このままでは購入できないよねと思いますが・・・
あえて声をかけてきたということは、何か先方も思うところがあってだと考えます。
指値不可避でよろしければ見に行きますと回答し、現地を見てきました。
建物の程度は築年数相応にボロいものの、大きく傾いているわけでもなく、リフォームで
蘇らせる素材としては十分という印象を持ちました。物件がちょっと狭いのでリノベで
奇麗にしても、反響取れるかな？というところは少し気になりましたけど、まあどうにか
なるでしょうという感じはします。
利回り９％になるくらいの価格なら理想、利回り８％乗っかる価格ならギリギリで
検討可能という感じで試算し、先方に回答をしておきました。仲介業者さんも、
今の価格は高いので頃合いを見て売主さんにもう少し安くしてはどうかと勧めてみる
つもりなので、機が熟したらまた連絡します、ということでした。
再建築可能な物件なので、今どきの相場ではリノベ費用込１０％とかで買うのは
ちょっと難しいでしょう。なんせ昨年仕込んだ東京１３棟目は再建築不可なのに
１０％の仕上がりでしたからねえ。なので、９％で作れれば上出来って感じがします。
そして８％でもまあギリギリありかなという気はします。借地や再建築不可だったら
８％では買えないけど、再建築可能の普通の物件ならリセールバリューもあります。
ロットが小さいフルリノベ済の２３区内利回り８％なら買い手はつくことでしょう。
８％で購入するなら、５年くらいは保有して家賃収入を得て、また８％で売却という
ルートになるだろうなと思います。９％で仕込めればもっと早く売っても良い。
まあでも、本当に回ってくるかもわからないし、半年くらいは少なくとも時間が
かかるだろうなと思ったので、この案件のことは忘れることにしました。
それから２ヶ月が経過した先日のことです。仲介業者さんからメールで連絡があり
諸事情あって（詳しい内容は省略）実質的に８％くらいの価格まで落ちることに
なったので、取り急ぎ私に連絡した、と。むむ、思ったより早く戻ってきたなあ。
確かにお話の通りであればギリギリ８％には乗っかるような気はします。
いつものリノベの施工業者さんに連絡を取り、一緒に現地を見に来てほしいと依頼。
私と施工業者さんが調整できる日程を仲介業者さんに提示し、その日の内覧の手配を
取り付けました。
大きな問題がなければ買っちゃうかもなー。８％で本当に買っていいんか？という気は
しますけどね。ていうかこれ以上返済比率高めたくないから、何かしら物件を売って
現金を作る方向で動いた方がいいなこれ。ちょうど、今の財務状態の分析をお願いしてた
お友達と来週末その件でお会いしてお話をすることになっているので、その際にでも
売却候補の物件を決めよう。あと東京３棟目は売値を少し下げて現実的な価格に
落としてみよう。
今年は購入なしで終わるかなと思ってましたが、もしかしたら動きがあるかもです。
続報はまた後日。
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