現在７位です。昨日のＧの話はＳＮＳでの反響大きかったです。
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札幌７棟目、なかなか進んでいなかった入居申込の話が進みそうな気配です。
１部屋でも埋まってほしいので大変助かります。
悪い時期に立て続けに空室が出てしまい、しかもそれがどれもフルリフォームが必要な
状況でキャッシュアウトが著しい札幌７棟目。これまでが全然退去がなくて良すぎたと
いうだけのことなのでしょう。どこかでバランスが取れるようにできているのですね。
良かった期間が長いがゆえの試練ということで受け止めてはおりますが、仙台法人の
金銭出納担当の義母としては面白くないようで、またお金が出ていくわとぶつぶつ。
まあ気持ちはわかりますけどねえ。私だってお金が出ていくのは嫌ですから。
物件を買う頭金で出ていくとかなら問題ないですけど。
札幌７棟目は現在３部屋の空室を抱えております。そのうち２部屋は募集中。
うち１部屋は先日お申込があったものの、キャンセルになってしまいました。
まさかの別物件の管理会社さんの仲介部門の方が、押さえで気軽に申込を入れさせて
他物件に決まってキャンセルした（と管理会社さんは予想している模様）らしいです。
管理部門の方とはあまり関係ないので言っても仕方ないですが、勘弁してよー（苦笑）
地味に入居申込が入っているのが１部屋あります。ただ、このお部屋は既に１０日以上
前から入居申込をしています。それでも全然話が進んでいないし、申込書に未記入が
多いし・・・管理会社さんが未記入を埋めてくれと依頼しても、全然対応が進まないと
いうことでしたので、あまり期待しちゃいけないんだろうなと思っておりました。
それこそ押さえで申込を入れられている状態なんじゃないの？なんて。
なので、管理会社さんもあまり期待はしないでほしいと仰っており、私自身もそのように
捉えておくことにしていました。気にしてはダメだな、この申込は、と。
でも、そんな気にしたら負けな申込でも、やっぱり申込は申込です。気になっちゃう。
不動産賃貸業をやっている以上、そりゃあ気になるのは仕方ないことですよね。
申込があり、稼働していることが大事なわけですから。
さて、ここでまた余談に。
昔、よくいろいろと勉強させていただいていた先輩大家さんから「本当に満室は正義？」
と問いかけられたことがあります。満室が正義ではなくて何が正義なんだろう？と
不思議に思ったものでした。
例えば、これから売却する予定がある物件を、とにかく満室にしようと考えて
安い家賃で埋めてから売却したら、かえって損をしないかい？利回りベースで
売値は計算される、だったら１部屋空きでもその部屋の家賃を高めの想定家賃で
書いておく方が、実際に売れた時の売却金額は高くなるよね？埋めるのにも広告料とか
いろいろな手数料がかかるけど、手数料をかけて安い家賃で埋めて安い価格で売ることに
意味はある？
それが先輩大家さんの回答でした。私、この回答にはなるほどと感銘を受けました。
その時々の状況によって、戦略を変えなくてはならないのだな、と。
満室は基本的には正義だけど、これからその物件をどうしていこうかという戦略に
よっては、日ごろの常識が非常識になるタイミングもあるのだなあと納得したのでした。
面白いものですね。
余談に絡めて話を続けると、札幌７棟目は今すぐではないけどいつか売却する予定です。
買った頃は今より価格が安かったので、札幌７棟目くらいだとちょっと利回りが
微妙かも、なんて思っていました。今の相場であれば十分な水準ですけどね。
なので、前のオーナーさんが安く埋めていたお部屋を、退去のたびに高めの家賃に
設定し直して貸しておりました。更に、携帯電話の基地局を誘致して屋上に設置して
いただきました。こういった地道な努力のおかげで、購入時点は８％弱で会った利回りが
（購入時価格と今の家賃で計算すると）８．７％近くまで向上しております。
しかも今は相場がまた上がっているので、多少築古になったとはいえ、当時と同じ
利回りなら売れる可能性が高いだろうと見ています。売値が買値より高くなるのは
間違いないと見ているので、妄想しながらニヤニヤしております。
最終的に売却するから家賃は上げていきたい、という意向は管理会社さんにも
伝えているので、その気持ちを汲んで動いてくださっているものと思います。
エアコンつけて家賃上げたらどうでしょう、とかいろいろ提案してくださいます。
ありがたいことです。感謝感謝。
今回入居申込があったお部屋は「エアコン設置せず家賃安め」「エアコン設置して
家賃高め」のいずれかを選ぶように依頼をしておりました。しかしそれに対しても
返事はなし。入居申込の内容も足りてないので書いてほしいと伝えても返答なし。
管理会社さんも、これは進まないんじゃないかなという感覚で思っていたようで、
私のところには細かい情報は流れてきておりませんでした。申込があったけど
諸々足りてないので進みそうなら連絡します、くらいの扱いでした。
先日、管理会社さんより連絡があり、エアコン設置要否についての回答が来たとの
ことでした。エアコン設置希望だそうです。そして保証会社さんの申込書も届いた、と。
あとは法人謄本のみ未着ということで、かなり話は進んできたようです。
勝手な推測ですが、どこか第一希望の物件があり、何らかの理由で転身したから
第二希望で押さえていた札幌７棟目に対して本格的にアプローチを始めたのでは
ないかな、と予想します。ま、あくまで予想であり、真実はわかりませんけどね。
でも、これでなんとなく先に進んでくれそうな感じが出てきたので良かったです。
ここが無事に入居となれば、残る空室は２つです！何事もなく進んでくれますように。
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