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東京５棟目で雨漏りしているという話があったそうです。あの物件だけ外壁塗装を
していないからしょうがないかー・・・。とりあえず対処療法を実施する予定です。
東京の物件はほとんどが古くて小さい建物をフルリノベーションして新築同様に
磨き上げています。スケルトンからのリノベーションなので、この施工をした物件は
ほぼトラブルフリーで来ています。非常に楽です。
ただ、たまにはそういう感じではない物件もあります。予算の関係とか、初期なので
そういうことしなくてもそこそこの利回りが買えたとか。理由は様々ですけどね。
案件を整理してみました。カッコでくくってあるのは売却済の案件です。
フルリノベ案件
東京３棟目、（東京４棟目）、東京６棟目、東京８棟目、（東京９棟目）、東京１１棟目、
東京１２棟目、東京１３棟目、東京１４棟目
普通のリフォーム案件
東京２棟目、東京５棟目、東京１０棟目
新築案件
東京１棟目
再生を諦めた案件
（東京７棟目）
東京９棟目は厳密にはフルリノベはしていないのですが、現場を見に行ったら
フルリノベに近い感じで部屋の中を引っぺがしていたので、フルリノベにカウントを
しちゃいました。どう考えてもコスト以上のサービスをしてくださっていたので、
本当にありがとうございます。感謝しております。
いわゆる普通の中古案件になっているのは、東京２棟目、東京５棟目ですね。
東京１０棟目はちょっと特殊・・・元々スケルトンの倉庫物件なので、リフォームとか
そういう概念で生きていないと思うので除外です。
実際のところ、この２物件は元々の古い設備やメンテが行き届いていない躯体を
そのまま使っており、他のリノベ物件に比べてトラブルは多いです。
東京２棟目は大規模修繕を１度やっていますが、知識がない施主でしたので適切な
依頼ができておらず、今また漏水問題が出てきています。それ以外にもたまに設備の
トラブルが発生したり、水がどうのこうのって話が出たりしています。
それに比べて、東京５棟目は戸建だからなのか、あまりトラブルもありませんでした。
しかしいよいよ出ました。トラブル。残念ながら。
ざっくり言いますと、雨が降るとために水が建物内に侵入してくるという話です。
管理会社さんにて調査を行ったところ、断定はできないものの壁面にクラックがあり
そこから吹き込んできているのではないか、というお話でした。
「以前補修した箇所が近くにありますが、その横に新しいクラックができてまして」と
説明をしてくださるのですが、この物件に関しては外壁塗装とかしてないはずなので
前オーナーさんが補修していたのでしょうね。
購入した時に外壁塗装をしなかったんですよね、この物件。（当時の基準で考えると）
そんなに利回りが良かったわけではなく、リノベするほどの予算は取れないと判断して
単純なリフォームだけにしたのです。なので、そのしわ寄せがここにきて発生した、
というところでしょう。あれはあれでそういう判断をせざるを得なかったのだから
甘んじて受け入れるしかないですねー。
本当は今から外壁塗装するのがいいのだと思いますが、今年はとにかく修繕が多くて
そこまでお金をかける余力はないなーという感じです。なので、できる範囲で
できることをやるという方針で考えると、部分補修の選択肢を取らざるを得ないです。
ということで、管理会社さんには修繕のお見積を依頼しました。
あまり高くならなければいいのですが・・・。でも入居者様も雨漏りする家では
困るでしょう。高かろうが何だろうが、やるっきゃないですね。
最初にお金をかけると後からお金は出ていかない。
最初にお金をかけないと後からお金が出ていく。
ま、至極わかりやすい話ですよね。
利回りが高いのはその分リスクがあるから。そういうことです。
四の五の言わず粛々と対処したいと思います。金銭的には辛いですけどね。
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