2023年06月21日

アスベスト(石綿)に関するあまり具合のよくない判例・・・。

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お友達が現実的な不動産取引事例にあまり即していない判決を受けてしまったとのこと。

もしブログを読んでる方でご協力いただける方がいればと思っております。



アスベスト。不動産投資家のみならず、建築系に関わる人であればその言葉を聞くと

いろいろと思うところもあるかもしれません。かつてはよく使われていた素材で、

今は健康被害があるということで法律上でも規制されています。



アスベストを使っているかいないかで、解体費が大きく変わります。。古家付き土地で

見た時、土地値から解体費を差し引くことになるので、土地の値段はアスベストのため

余計にかかるコストを見込んだ金額、つまり安くなる方向に振れなくてはなりません。



賃貸の客付をする時にもアスベストが含有されていることを明記しなくてはならないので、

気にする人は渋って入居をしない可能性もあります。こちらは売買ほどの影響はないかも

しれませんが、そもそも不動産賃貸業という快適な住環境を提供する事業において、

不安要素があるお部屋を提供することに抵抗があります。



リノベーションするにしたって、業者さんがアスベストを気にして作業をしなくては

なりませんので、その分余計な費用が掛かってしまいます。



土地として売買する場合にもアスベストがあれば物件価格を押し下げる要因となる。

賃貸物件として売買する場合にもリフォーム等の運営費が嵩む割に入居率が低迷し

家賃も相場より安く設定しなくてはならないため、収益性を押し下げる要因となる。



私自身はアスベスト物件に携わったことはないのですが、もし仮にアスベスト物件の

情報が目の前に登場したら、前述の要因を加味して相場より安い価格交渉することと

思います。通常の相場で購入するのはリスクが高い、という感覚です。



さて、冒頭で書いたお友達なのですが、アスベストを使っていることを売主さんが

知っていたのに(意図的か故意かはわかりませんが)告知せず、取引後にそれが発覚して

慰謝料を請求したのに完全敗訴してしまったそうなのです。



不動産取引をする時は、物件状況確認書の確認をすることが多いと思います。

物件状況確認書には「石綿使用調査結果の記録」という欄がありますが、今回の友人の

例では「無」にチェックされ、備考欄は空欄のままになっていたとのことです。

しかし、アスベストを使っていたことは売主さんは間違いなく把握していたのだから

調査をしている・していないに関わらずアスベストが使われていることを何らかの形で

伝えるのが普通ではないかというのが友人の主張です。



確かに、表面上の文字だけ見たら「アスベストの調査をしているか」という問いなので

「知ってても調査してない」という見解で「無」を付けるという考えに至るのかも

しれませんが、それって仲介業者さんが止めるべきところだと思うのですよね・・・。

仲介業者さんがそれを知らなかったとしたら、収益物件の売買なのに対象物件の

賃貸借契約書にろくに目を通していないということになります。



ただ、裁判官の方は、今回の判決で石綿調査をしたかしないかという質問なのだから

調査をしていなければ無にチェックすればいい、石綿を使っていると知っていても

それと調査をしていることとは別だから、という判断だったのだそうです。



個人的には、不動産取引においてアスベストがその物件の取引価格を左右する

要素であるということをあまり考えていない判決のようには感じます。

調査の有無をわざわざ入れさせるということは、その結果によって不動産取引の

判断が変わるということを暗に示していると捉えることはできないのでしょうか。



行間を読むようなことをしなくてもストレートにアスベスト使ってますかって

確認するよう物件状況確認書が変わればいいのではないかという気もしますが、

今はこういう文面になってしまっているんですよねえ。



私個人としては、そういったところまで深読みした判決になってくれないことが

怖いなと思いました。この判決が確定してしまい判例となるなら、築古物件を

購入する時には必ずアスベストの有無を特約にでも盛り込んで貰いたくなっちゃいます。



お友達の事例は以下に張り付けておきます。Facebookの内容そのまま貼っておきます。







これに対し、友人は控訴しようとしております。控訴にあたり、アンケートを実施し

不動産取引においてアスベストが価格決定プロセスに作用するということが一般的だと

いうことを示そうとしているのだそうです。



もしアンケートにご協力いただける方がいらっしゃいましたら、以下のリンクから

アンケートにご回答いただければいいなと思います。

(私が主催ではなく、友人主催のアンケートです)



不動産投資に関するアンケート



アンケートの取り扱いについては、友人が以下のように書いております。

尚、このアンケートは記名しないと証拠能力がなくなってしまうので、抵抗がある方は対応して頂かなくても構いません。
本当にご協力して頂ける方だけで構いません。
もちろん、弁護士・鑑定士による厳重な取り扱いを行う予定です。




判決が確定しても対処のしようはありますが、とはいえあまり良い判例とは言えないので

できれば裁判所の方の判断が変わることに期待したいと思っています。

無理にとは言えませんが、読者の方でアンケート回答してもいいかなと思う方が

いらっしゃれば、可能な範囲で是非お願い致します。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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