現在９位です。今日は天気がいいから気持ちも晴れやか。
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札幌出張中に２件ほど築浅の売り物件を見てきました。片方は買付入れてもいいなと
思ったので、銀行さんに打診中ですが・・・義母的には手ごたえイマイチみたいです。
札幌出張にふらっと行った目的の一つに、売り物件を視察するというものがありました。
今年はあまり買う気力もやる気も持ってなく、どちらかと言えば売って自己資金を作る
方向に頑張りたいと思っているのですが、提案された物件に関しては話は別です。
札幌１２棟目を仲介してくださった管理会社さん（夏までには札幌１２棟目の管理を
こちらの会社さんに移管しようと思っている）から築浅物件のご提案があったので
それに関しては検討してみようと思ったのでした。
ご提案いただいた物件は２件。両方とも築５年前後の築浅物件で、表面利回りは
６％後半。札幌もここまで来てしまったか、という価格帯ですが、最近の市況だと
このくらいが普通みたいです。割とうんざりしちゃいますね。
仲介業者さんからは、指値がある程度通るので利回りは７％前後まで向上すると
説明をいただきました。今は築浅で７％届くなら上出来って感じの市況ですから、
一般的な水準からすれば悪くはないということになってしまいます。このレベルで
悪くないって言っちゃうのもちょっと抵抗あるんですけど、まあ仕方ないですね。
絵に描いた利回りであっても、利回りが高い方がロマンがあって好きな利回り星人です。
正直なところ、築浅物件は見に行っても特に面白くないし、満室だから中も見れないし、
ノールックでもいいくらいです。でもまあ、現地に行けばやることはいっぱいあるから
とりあえず行って見てこようかな、というくらいの気持ちで現地確認をしました。
１つは昔保有していた札幌２棟目と同じ最寄り駅。札幌２棟目の悪い印象もあって、
この駅の物件はそんなに気乗りしないなあと思っています。積極的に選ぶ理由に乏しい
駅なんですよねえ。
もう１つは札幌１２棟目と同じ最寄り駅。札幌１２棟目は大変引きがいいし、
今は単身の賃貸はかなり盛り上がっている地域です。そして札幌１２棟目よりも
駅に近いし大通りもまたがないから、こっちの方が立地は勝る印象です。
ロードヒーティング付きでスペックも札幌１２棟目と似ています。部屋の広さだけ見れば
札幌１２棟目を上回るスペックですね。
ということで、計算できそうなのは後者の物件だなと思い、レントロールを調査。
たぶん平均して２０００円くらいは家賃上げられそうな気がします。全員入れ替わると
いうファンタジーの上での妄想利回りは７．３％まで持っていけるんじゃないかなと
想定しました。
今どきの相場から考えれば、なんとなくいけそう感。
↑これは「いけそう缶」↑
早速義母に伝えて銀行さんに持っていくよう依頼しました。自己資金どーすんのよ、
手元資金すっからかんにするのはダメよ、銀行がいいって言う気がしないわよ、みたいな
ネガティブモードな言葉責めは華麗にスルーし、とりあえず持ってってみて、
細かいことは後からどうにか考えりゃいいから、と伝えて銀行さんに行って貰いました。
最近、修繕は多発するし（ようやく戻ってくるけど）太陽光を前期売った分の消費税の
予定納税でガッポリ持っていかれて手元にお金がないとブツブツ言ってることが多く、
手元資金の余力が少ないストレスに晒されているようです。二言目にはお金がかかるとか
お金がないとか言ってます。義母的には数千万単位の残高がないと嫌みたいで・・・
他方、私は手元にお金がある方がお金を有効活用できてないんじゃないかと不安になる
タイプなのです。なので、ここは義母の感覚が理解できないわけです。相容れない二人。
まあそのおかげで仙台法人は綱渡り運営をしなくて済んでいるわけですけど。
仙台法人で札幌物件を購入できる可能性がある金融機関さんは今のところ３行ほどです。
うち１行は築浅だと金利で負けてしまうので、実質的に２行で勝負となります。
１行は持っていったけど、実質的に門前払いに近かったそうです。金額が大きすぎる、と
言われてしまったのだとか。どうもここはしばらくダメっぽいですね。ネガティブな
要素を見つけて断る方向に気持ちが傾いているように見えます。元来慎重な銀行さんだし
仕方ないか。こういうところは無理に押してもいいことないので、今後も情報を投げつつ
姿勢の変化があるのを待つのがいいでしょう。
あとはメインバンクさんに持ちこんでいますが、義母の感触ではあまり期待できないと
いう感じだったそうです。義母は正直だから、銀行さんに行ってもネガティブモードで
微妙な発言したりしてないかー？と軽く思ったりもしましたが・・・。
ただまあ、新築が好きな金融機関さんなので、築浅だと融資期間がそもそも長く取れない
可能性もあり、その意味ではちょっと期待が持ちづらいのかなという気はしてました。
仮にＯＫだったとしても、今度は自己資金問題で義母を説得する必要がありますので、
できるだけ銀行さんには多く融資をしていただきたいという気持ちになります。
そういったハードルをどこまで乗り越えられるか？何とも言えません。
でもスペック的には悪くない物件なので、できるだけのことはしようかなって感じです。
たまにこうして物件持ち込んでみないと、銀行さんの姿勢がどう変わったかなどの
生の情報が得られないので、こういう機会は貴重です。首尾よくゴールとなればいいなと
期待をしたいところです。
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