現在６位です。今週はサラリーマンのお仕事頑張らないとだなー。
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東京３棟目を売りに出しているのですが、価格が高いようで売れる気配がありません。
いや、高いのは知ってたから当然と言えば当然の結果ですね。どうするか考えようっと。
今年は売却をして手元に資金を作り、その資金を使って不要な借入を返済、これにより
骨太なキャッシュフロー・・・絶対額が多少下がっても返済比率を低く抑える・・・を
得ようということを目標にしております。
ただ、私自身はこの辺のシミュレーションがあまり好きではないというか、
気乗りしないというか・・・。やっぱり増やす方が好きなので、なかなかその計算を
しようという気持ちになれておりません。
売却価格がいくらの想定で、それによりキャッシュフローがどれだけマイナスになるか、
手元に現金がいくら残るか、そしてどの無乱歩借入を返済するか、みたいなことを
１個ずつやっていけばいいのだということは頭ではわかっているのですが・・・。
苦手だけど必要なことは、自分以外のそれが得意な人にお願いするのが吉です。
銀行勤務の経験があるお友達にご厚意でこの辺計算していただいております。
完全なるご厚意なので、暇なときにやっていただければ十分ですということで
話をしております。快く引き受けてくださり感謝しなくては。
この辺の動きを取った結果、東京３棟目は売りだという話が出てくるかはわかりませんが
直感的にはこれは売って現金にしてもいいだろうという感覚は持っております。
なので、どのくらいで売れるのか市場の反応を試しに見てみようか、ということで
管理会社さんに売却の依頼をしました。
東京３棟目は部分的に借地が混じった所有権のニコイチアパートです。
所有権の部分が大半なのですが、接道している部分だけが借地になっています。
ほぼ所有権と思って問題ないだろうというくらいのレベルですね。
木造で耐用年数は超過しております。
チャレンジ価格と言うことで、まず最初は強気に７％で出すことにしました。
まあさすがにこれで売れる気はしませんが、もしかしたらワンチャンあるかななどと
思って、欲をかきました。
売却活動を始めて少ししたくらいで、退去予告が発生してしまいました。
１室空くと稼働率５０％になってしまうので、満室の方が売りやすいよねという話を
管理会社さんとして、まずは埋める活動をしようということで売却はいったん中断。
ただ、売るからには高い家賃で埋めたいという気持ちが先走り、家賃設定が高くなりすぎ
埋まらない状態が割と長く続いてしまいました。少し家賃を下げて条件を緩和して、
ようやく決まりましたが、半年くらいかかってしまいました。私の判断ミスです。
もうちょっと早めに家賃を下げる決断をすべきでした。
その後ようやく売却活動を再開しましたが、特に具体的な引合の話は管理会社さんから
届きませんでした。先日、別件で会話している時に反響状況なんかも聞いてみましたが
実質半年の売却活動で問い合わせは１０件程度。どれもブツ上げの業者さんっぽい
感じだったとのことでした。やはりエンドユーザさんにはこの利回りは響かないようで。
まあ私自身全然響かないから当然ですね（苦笑）
管理会社さんも私がそこまで真剣に売ろうとしているわけではなく、この金額で
売れたらラッキーだし、別に売れずにそのまま持っててもいいやって感じで考えている
ことをしっかりわかっているため、売るためにはこのくらいの金額にしましょう、的な
お話は一切してきません。真面目に売りたいという話をすれば、じゃあこのくらいの
金額にしてみましょうとかご提案はしてくださることでしょう。
本当に真面目に売るなら、価格設定を見直さなくてはならないと判断できました。
どうしようかなー。ちょっとだけ下げてみる？それともまとまった資金を手にするため
思いきって妥当な金額まで下げちゃう？あるいはこのまま突っ張ったままにする？
思案のしどころですね。どうしたもんかな。方向性を考えてみようと思います。
８％まで下げれば反響あるんじゃないかなーと勝手に想像をしています。
何事もトライアンドエラーなので、今回の一連の動きでこの金額だと売れないという
知見が得られたのは良かったと思います。あとはどう活かすか、ですね。
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