2023年03月16日

家賃を下げた効果がきちんと出てきている模様。

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苦戦していた東京1棟目は、家賃を下げたことでようやく動きが出てきたようです。

下げる決断が遅くなってしまったことを反省しなくては。



先日のブログで、長期間の空室になってしまっている東京1棟目のお部屋に対して

家賃を下げたということを書きました。私自身も他の物件のことに気を取られており

あまり東京1棟目に対して気持ちが向いていなかったのですが、最近東京の空室は

ここと東京10棟目のテナントのみ、テナントは別枠にしてレジだけで考えれば

空室は東京1棟目だけなので、さすがにいつまでも放っておくわけにいかないという

気持ちが芽生えてきたというのも事実かもしれません。



ホテル1棟1室を除いて、128部屋が賃貸として利用されており、うち123部屋が

申込ベースで埋まっています。稼働率96.1%であり、ここまで回復したのは

5年ぶりとかじゃないかなと。



2017年〜2018年で12棟購入したのですが、その時に買った物件の稼働率が

上がらず苦戦しておりました。そしてコロナ禍で問題のある物件が増えた感じでした。



購入当初から課題が多かったのは札幌9棟目、富山1棟目あたりでしょうか。

札幌9棟目は立地も地下鉄の微妙な駅から15分以上離れているという感じで、

更に古いし間取りも競争力がなく、幹線道路沿いなのに駐車場もなく大苦戦でした。

富山1棟目はとにかく富山市内でも何でもない田舎で、四方を田んぼに囲まれている

のどかな物件です。そりゃ需要自体が少ないからなかなか埋まらないですよね。

そしてコロナ禍になって東京6棟目が思わぬ形で足を引っ張りはじめ、札幌8棟目や

東京11棟目、東京12棟目といった民泊をやる人に貸していた部屋が次々に全滅、

追加で購入した仙台2棟目も思ったより埋まらない、という状況で問題児物件が

増殖していました。



一時期は稼働率が80%を切ってしまい、なんかほんとまずいなーという感じに。

ダメ大家の典型ですね。反省しないと。



札幌9棟目は管理会社さんの地道な頑張りで、徐々に稼働率が向上していき、

最終的にテナントも4年越しくらいでようやく決まってくれて満室になりました。

時間がかかったけど、管理会社さんと二人三脚で条件を少しずつ変えてみたり

家具家電を置いてみたり、いろいろとやってみた結果です。テナントは数えきれないほど

申込をいただいてはキャンセルになる、のスパイラルを繰り返していたので大変でした。

今は1室の空室です。



富山1棟目は途中で管理会社さんが遠隔地物件はもうやらないと投げ出してしまい

富山で一番の仲介件数を誇る大手不動産業者さんに管理をお任せしたところ、

自社管理物件になったこともあってか客付能力が強化され、こちらも一時期満室に

なりました。そしてこちらも今は1室の空室です。



札幌8棟目はその後もずっとダメでしたが、先日思いきって管理会社さんを変更したら

2ヶ月で満室になってくれました。今までの空室は一体なんだったんだろう、と

思ったものでした。よかったよ、ほんとに。



東京物件は普通賃貸に切り替えて募集をして、少し高め家賃に設定していたから

時間がかかったものの、家賃を調整して妥当な感じで満室に。



仙台2棟目も良かれと思って管理会社さんが打った策が裏目に出たり、思っていたより

集客できずに焦ったりといろいろありましたが、先日ようやく満室になりました。

こちらも最終的には管理会社さんの踏ん張りでなんとかした感じですね。

義母は「ちっとも儲からない」「早く売りたい」と常にブツブツ言ってます(汗)



そんな感じで、大物の問題児がいっぱいいたこともあり、東京1棟目は日陰の存在で

ここまでクローズアップされることがあまりありませんでした。私もちょっと

放置気味になっていたと思います。相対的に空室が減ってきて、ようやく東京1棟目も

いろいろやってみないとまずいぞ?というモードになりました。



管理会社さんにヒアリングしたり、近隣の私が持っている物件の成約事例なども

参考にしたりで、検討した結果これは家賃が相場より高いのだろうと判断。

このヒアリングをするところすら今までサボってましたから、ポンコツ大家です。

できる人ならもっと早くこの事実に気が付くでしょう。



管理会社さんもあまり自発的に提案してくださるタイプの会社ではありません。

元々は東京1棟目の売主さんで、家族経営みたいな感じで小さく不動産屋さんを

やっている会社さんです。管理は本業とは言えず、お父様が売買や工事など総合的に

やっており、息子さんがリフォーム部門+αを見ている感じです。

管理に関しては、むしろ私からこうしたらどうかとか提案している形です。

孤独死があった時も「孤独死初めてです」ということだったので、孤独死経験豊富な私が

保険の手続、特殊清掃の業者さんの紹介、家賃相場の決め方、告知の仕方など

伝授した覚えがあります。



今回は、近隣の似たような物件と比較して相場的にどうですかという聞き方をしたら

他の物件のマイソクをいろいろ集めてきて、確かにもうちょっと下げた方がいいと思う、

という解を出してくださいました。



私もうすうす気づいてはいたのですよ。東京14棟目の間取りと広さと成約家賃から

考えると、東京1棟目はちょっと高い、と。裏付けが取れたので、やっぱり下げるべきと

判断して2000円家賃を下げ、かつフリーレントにADなども奮発しました。



先日、管理会社さんから連絡があり、これから内見する人でSOHO的に使いたいから

法人登記を物件にしてもいいかと問い合わせを受けてる、という話がありました。

特に登記されることのデメリットはないだろうと思ったので問題ないですと回答。

その際にちょっとやり取りしたのですが、問い合わせは増えており内見も数件予約が

入っているとのことでした。家賃改定前は内見件数が1件とかだったので、家賃を下げた

効果は確実に出ていると感じた次第です。

この調子でなんとか3月中に成約にもっていければいいな、と思っております。



決まらない物件をそのまま放置してても絶対に決まらないのだから、試行錯誤して

決まる条件にもっていかなくては。そのことを改めて意識させられたのでした。

今回得られた反響で何とか決まりますように。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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