現在８位です。今週末のお出かけの準備も進めておかないとなあ。
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東京２棟目の細かい連絡が２点ほどありました。入居予定のテナントさんの決算書が
届いたことと、入居者様から鍵の不調を訴えられたことです。
東京２棟目は出入りが少なく安定した良い入居者様が多く手間もかからないし
賃料水準も高い、しかも立地もいいので空いても割とすぐ決まるというところから
とても良い物件だと認定しております。安心して見ていられるし、安定した収入を
もたらしてくれるので素晴らしいです。
立地の良さを示す証拠として、この物件は地上げの話がよく届きます。
謄本を見てＤＭが送られてくることが他物件と比較して頻繁にあります。
しかもたぶん、絨毯爆撃のようなＤＭではなく、ピンポイントでこの物件とその周辺に
絞ったであろう書き方のＤＭです。実際に家まで営業マンが乗り込んできたことも
何回かあります。ただ、隣の割と大きな古い建物が首を縦に振らないようで、
この手の話が成立した試しはありません。
隣が売却の意向を示すなら、うちも高値で売却して利益を確保してしまいたいなあと
思ったりはします。あるいは等価交換でファミリー間取りの区分を貰ってそこを
自宅にするというのもいいですね。無借金で老後の住まいゲットです。
できれば２〜３戸貰って売却したり賃貸したりしたいところ。妄想は加速します。
ま、あくまで妄想でしかありませんけどね。
妄想が膨らむ東京２棟目ですが、今は賃貸経営をきちんとやらないといけません。
妄想するだけできちんと運営できるならいいんですけど、そうもいかないですから。
本題に移りましょう。
冒頭に記載しました通り、管理会社さんから２点ほどの連絡がありました。
まず１件目は、今度ご入居されるテナントさんの財務諸表が送られてきたという話です。
私が頼んだわけではないので、管理会社さんが依頼したか、入居者様が自発的に
送ってきたかのいずれかだと思います。
直近の決算期の財務諸表が送られてきたのですが、内容的には赤字ということでした。
販管費が大きくなっており赤字決算という形になっておりました。
育児が理由で今ある店舗での営業日数を減らしていたのが赤字になった理由だそうです。
赤字と聞くと構えてしまいますが、内訳をみれば役員報酬と減価償却を抜いたら
普通に黒字の水準です。営業日数が増えればカバーできそうな気はしました。
借入もない商売なので、資金繰りが行き詰まる要素は在庫が積みあがってきた時に
仕入の費用を支払えなくなるパターンくらいだと思いますが、そんな雰囲気は
読み取れなかったので大丈夫ではないかなと思っております。
万が一ダメだったとしても、店内を奇麗に改装いただいた上で退去してくださるなら
こちらにとって悪い話ではないですしね・・・。今募集したらもっと家賃を上げることが
できそうだという目論見もありますので、最悪のことがあっても対処はできるだろうと
考えております。
ということで、赤字の決算書を見たからといって何かが変わるということにはならず、
このまま普通にご入居いただく想定でいいと判断しました。
もう１つは、既存入居者様より玄関の鍵が回らなくなることがあるという連絡が
あったので、現地に行って調査の上で調整、調整だけでうまくいかない場合は
鍵の交換をする、仮に鍵交換となった場合も３万弱くらいの費用で済みそうだ、
という内容でした。
これも特に問題はない話だなと思います。平成初期築なので、いろいろなものが
ガタがくる頃合いだろうと思います。多少の修繕の発生は仕方ありません。
あとはいかに迅速に対応できるかという点だけ。
管理会社さんがこの辺きちんと拾って対処してくれるので大変助かっています。
ありがたや〜。
ということで、特に問題がある話ではありませんでした。
こういうのをきちんと堅実に対応してくださる管理会社さんに感謝です。
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