2023年02月05日

仙台2棟目、とうとう満室達成(申込ベースで)。

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仙台2棟目で入居申込をいただくことができそう、という速報をいただきました。

その後入居申込書までは貰えたようです。よっしゃー、これで初の満室だ!



仙台2棟目は紆余曲折いろいろとあり、再生にだいぶ時間がかかってしまいました。

購入時点で15部屋中5部屋の稼働率、そこから必要なリフォームをして外壁塗装をして

配管の傷みリスクもあるから都市ガスからプロパンガスに切り替えて再生する、

というシナリオで購入しました。大規模修繕まで含め仕上がりの利回りを15%に

設定したものでした。



まず大規模修繕の内容や部屋のリフォームの方針がなかなか決まりませんでした。

管理会社さんがいろいろと提案をしてくださいましたが、義母としてはそれが少し

想定より高かった、というところが引っかかったようです。あと、普段頼んでいる

業者さんよりちょっと割高なのも気に入らなかったようです。



再生系はどっちみち多少ずれはあるし。案件を私たちに優先して持ってきてくれたのは

管理会社さんなのだから、多少のことは大目に見てもいいんじゃないですか、と

義母には話したのですが、どうしても納得がいかないようですっきりと頷いては

くれません。こうなると、無理を通して納得感を損なうのも悪手だなと判断し、

管理会社さんには私から事情を説明して、説得はするけど申し訳ないが義母の判断で

別のところに投げられちゃうかもしれない、そうなったら申し訳ない、という旨の内容を

事前にお伝えしておきました。



結果として、内装は管理会社さん、外壁塗装は義母が昔からお付き合いしている業者さん

という切り分けになり、ようやく工事が進み始めたのでした。



次に募集です。どういうわけか、思ったように申込が入らず、空室期間が長引いて

しまっておりました。管理会社さんも最寄りの店舗で店頭広告を出してくださったりと

頑張ってくださってはいたのですが、私も管理会社さんも「なんでこんなに引きが悪いか

わからない・・・」と頭を抱えてしまいました。普通に地域最安値で最低限の条件は

ちゃんとそろっているのに。



そんな状況もあり、管理会社さんがこれ以上引きが悪くなるのはまずいと判断。

プロパンガスへの切替にあたり、切替先となる業者さんは管理会社さんが見つけてきて

くださっていました(これも義母が「思ったより費用がかかる」と自分でガス会社さんを

探し始めたりして、ちょっとややこしい状態になりかけました・・・」)が、

そこに対してギリギリまで切替を待つように依頼をしたようなのです。

ここは管理会社さんがだいぶ太い取引先のようで無理をきかせられるみたいですね。



給湯器が壊れていて募集できない部屋が2部屋ほどあったので、その2部屋のみに

なったらプロパンに切り替える形にすれば、当面は都市ガスとして募集できるから

引きが良くなるだろう、という管理会社さんの判断でした。



そしてその判断自体はおそらく当たっており、ゆっくりとではありますが部屋は

埋まっていき、購入から1年くらいでようやっと給湯器故障以外のお部屋が埋まったので

いざ切替を実施しようとしたら、今度はコロナによるサプライチェーンの混乱で

給湯器が調達できないという話に巻き込まれてしまい、工事がいつになってもできない、

という事態になってしまいました。



今回の物件、給湯器をつけるのに足場が必要になる部屋が2つばかりありましたが、

そこはさすがにメンテ考えたら足場はあり得ないということで、いろいろ検討した結果

給湯器を室内置きにできるよう場所を作って設置する方針にしたのです。この室内用の

給湯器があまり球数がなく、調達のガンになってしまったとのこと。

これが揃うのに半年どころじゃない時間がかかり、プロパン切替ができないので募集が

できない部屋をずっと抱えたまま過ごすことになるのでした。



ま、その後退去がどばっと出てくれたのでまた募集できる部屋が増えたけどね!(泣)



他にも、夜逃げだの騒音だのいろいろとトラブルがあり、義母はすっかり仙台2棟目が

嫌いになってしまいました。早く売りたいとブツブツ言うのをなだめる日々。

リフォーム代とか広告料とかがかかっているせいか、義母曰く「口座にお金が

ちっとも残らないわよ」と。仙台2棟目の借入をしている金融機関さんは仙台2棟目しか

お取引がないので、口座にお金が残らないということは仙台2棟目がキャッシュフローを

生んでいないということになります。



ま、稼働率もだいぶ上がってきたし、これからでしょ・・・

元本返済はできているのだから含み益はあります。

と思っておこう。



そんなこんなで、購入から2年ちょっとが経過したのにいまだに満室になったことが

なかった仙台2棟目の紆余曲折の歴史をかいつまんでお話してみましたが・・・

とうとう満室バージンからの脱却です!童貞卒業です!

まだ速報ではありますが、入居申込を口頭でいただいたという管理会社さんからの

ご連絡があったのです。とうとうかー!残り1室だったから、これ埋まったら

初めての満室です!



口頭での入居申込をいただいたのは、福島から仙台に転勤でお引越をされる方です。

その連絡をいただいた日に仙台に来て内見するということでした。事前にネットで

いろいろ調べて、仙台2棟目に目星をつけて狙い撃ちで内見の依頼をしてきたのだろうと

思われます。



なんせ、地域最安値ですからね。バストイレは別で古いとはいえRC造です。

設備も最低限のものは揃っているので、不便はないはずです。価格優先で考える方なら

普通に申込が来ておかしくない物件です。



当日見に来てやっぱり別なのとか言い出さないか心配しておりましたが、義母にその後

進展あったか聞いたところ「顔写真が不鮮明でちょっと滞ってるようです」という

返答だったので、無事にお申込は貰うことができたようです。



これで契約に至れば、晴れてめでたく初の満室ということになります!

ちょっと長かったけど、いよいよ満室だなあ。嬉しいです!

ここからは回収する期間です!ボーナスステージ!



管理会社さん、いろんなことに辛抱しながら満室に持ってくるまでお付き合いを

いただき、本当にありがとうございました。今後も満室キープできるように、

引き続きご協力いただければと思います!



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posted by ひろ* at 12:00 | Comment(0) | 仙台2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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