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札幌８棟目の管理切替に関して、細かいことを書こうと思います。
満室にするにあたり、管理変更しないと満室が遠のきそうだと思ってしまったのです。
先日、札幌８棟目の入居申込をいただいた話の時に、軽くですが札幌８棟目の
管理変更について書きました。前々からどうしようかなと思案はしていたのですが
今回の入居申込に至るまでの状況を見ている限り、空室が埋まらない原因の一つに
管理会社さんの微妙な対応があるなあと思ったのです。
まず、入居募集の文言です。
業者さん向けポータルサイトでメジャーなものは札幌では２つありますが、
うち１つしか契約していないので片方にしか掲載できない、という状況であることは
以前より把握しておりました。最大手は抑えているので、まあこれはしょうがないと
思うことにしていました。
その募集の文言も、最初はあまりぱっとしなかったので、私と仲良くしてもらっている
仲介業者さんとでもう少し柔軟な印象を与える文言に変えました。
ここまでは良かったのですが、管理会社さんが空室の長期化に対する対応として
自腹で広告料を１ヶ月追加してくださることになった時に、この募集文言や広告料を
書き換えてしまったようで、話の辻褄が合わなくなってしまいました。
それまで「広告料１０万円」という記述だったのが「広告料３ヶ月」に変わっており、
詳細文言のところにキャンペーンで広告料１ヶ月追加と書いてあったそうです。
（業者さん向けポータルの内容を仲介業者さんが教えてくれました）
この文言は２ＤＬのお部屋用に考えたので、家賃が２ＤＫの場合にフィットするような
文章になっていたのですが、知らないうちに１Ｒも同じ文言になっておりまして。
２ＤＫは４〜５万円、１Ｒは２〜２．５万円なので、「１０万円」という金額指定では
なく、〇ヶ月表記になると、１Ｒの方はおかしな表現になってしまいます。
今まで１０万だった広告料が、キャンペーンでむしろ減ってしまうということに。
更にややこしくなったのが、元々広告料１０万の前提で書いてあった保証料関連の文言。
保証料は広告料１０万の前提で「初期費用火災保険のみ、もし保証料を貰えるなら
広告料は１２万にアップ」と書いてありました。２ＤＫ間取りに関しては保証料を
貰ってきた方が広告料が減るという状況だし、１Ｒ間取りに関しては保証料を貰うと
不自然なくらい広告料が伸びるという状況になっておりまして・・・。
＋２万って書いてあれば混乱はなかったのだと思いますが・・・。
この辺の文言の齟齬があり、仲介業者さんが私のところに問い合わせをしてきて
あれやこれやとやりとりをすることになりました。「ひろ＊さんの物件だから
こうやって確認してるけど、関係ない物件だったら意味がわからないので紹介しないと
思う」という話も出てきました。満室に向けて管理会社さんも努力してくださっていると
感じてはいたものの、結果として逆効果になっているように感じてしまった次第で。
それも管理変更の１つのきっかけになりました。
あとは、この申込を何とかうちの物件に持っていこうとしている仲介業者さんが
清掃報告のＬＩＮＥグループ（仲介業者さんですが清掃もやってくれております）で
駐車場の賃料の確認とか前述の広告料の確認とか、その辺の回答がことごとく
的外れで、結局私がフォローせざるを得ない状況だたというのもあります。
そもそも清掃結果報告のＬＩＮＥなので、募集関連の事務の方がそこにいないから
正確な回答が即時に出るかというと難しいのは理解しているのですが、募集条件も
なんか全然違う条件を回答してきて、後で事務の方に確認して訂正するみたいな
動きになっており、ちょっと初動がいけてないなあというか、私が横から口をはさんで
こうじゃないですかとかこれでいいですよとか、そんなことを常に言っていたので、
これ本当に管理会社さんとしての仕事していただいているのか？と思ってしまった、
というところもあります。
あとは、１ヶ月前に退去したお部屋の美装が未だに終わっていないことが今回の募集で
判明したというのも。仲介業者さんに、２つある１Ｒのどっちを申し込んだのか聞いた際
「もう片方の部屋はまだ美装終わってなくて汚かったので」と。退去立ち合いから
１ヶ月経過するのに美装が終わってないってのはどうなの？と思った次第です。
更に、美装や原状回復が終わったというお部屋でも、電球がないとかキッチンの取っ手が
取れているとか、そんな状態でして。仲介業者さんからここは直してもらえますかと
写真付きで質問が出ており、なんで原状回復の時にそこ直してないのかなーと・・・。
この部屋はかなり酷い使い方をされていたため、原状回復費を入居者様が全額支払って
くださったので、私のところにはお見積も工事の完了報告もありませんでした。
気づくチャンスがなかったのです。遠隔地なのにこれは致命的。
業者さん向け募集文言は矛盾している、部屋は汚かったり原状回復が甘かったりする、
問い合わせに対する受け答えが安定していない。
こういったことが積み重なり、満室が遠ざかっているのではないかと思った次第です。
前々から、見積がおかしかったり美装後に水廻りに封をしてなかったりとか、
封がされてないのを知っててあえて封ってされてますかと聞いたら、数日後に
水廻りに封があたかもしてあったかのような感じの回答をされたりとか。
以前からちょっとなあと思うことは多く、でも売買物件の情報に期待したいから
目を瞑っていたのですが・・・さすがに今回の一件で私の我慢も限界でした。
勢いで管理変更を宣言してしまった次第です。
では管理をどこに引き継ぐか・・・。
これについては明日のブログにします。今日はもう時間切れ。
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