現在８位です。今日はサラリーマンの出張で前泊の移動です。うーん、だるいなー。
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そういえば、先日の融資実行の時に金融機関さんからやたｒと念入りに違約金のことを
説明されました。なんでも、トラブルがあったそうです。大変ですねえ・・・。
東京１４棟目のリノベーションの費用を支払ってきた話を先日書きましたが、
ここで支店長から、融資実行時にも説明いただいた早期返済の違約金の扱いについて
改めてご説明を受けました。確かこれ、融資実行前の金消契約の時にも聞かされていて、
この説明を聞いたとか聞いてないとかでゴタゴタしたからきちんと説明するように
本部から言われている、という話を担当の方がされていた覚えがあります。
今回の融資は保証協会は使っておらず、プロパー融資となります。プロパーなので
金融機関さんごとのルールも適用されます。割と多いのは、早期に一括返済すると
違約金として残高の１％とか２％とかを一括返済時に徴収されるケースですね。
５年以内だと違約金みたいな形もまあそれなりに多いです。
金融機関さん側のろじっくとしては、長期にわたって金利収入を得るという前提で
貸付をしているのだから、そんなに短期でホイホイと返されたのでは融資実行前に
かけた労力が無駄になってしまうということなのでしょう。不動産賃貸業なので
短期で売買する想定でもないという、宅建業法上の立て付けというか、そういうものも
影響しているのかもしれません。
こういう違約金の設定などに関しては、融資を受ける時に説明を受けているはずですが
やっぱりそこは、融資を受けて物件を購入できる高揚感にかき消されたりすることも
多いような気がします。私も売却なので一括返済しますと話した時、違約金が
発生しますということを指摘され、あちゃーと思いながら違約金を支払ったことも
あります。
銀行さん、短期で物件を売却すると嫌な顔をすることが多いのは知ってるんですけど
違約金取るなら別にそこで収益取れてるんだからいいじゃん・・・と思ったりもします。
支店長、たぶん金消当日に担当の方が説明しているのをわかっていて、あえてもう一度
説明したのかなという気がします。その後、支店長と会話をしていたら、違約金の話で
ゴタゴタしてしまい、本部にまで話が届いて始末書を書く案件になってしまったという
話をされておりましたので。羮に懲りて膾を吹く状態なのだろうなあ・・・。
その後、ちらっとそのトラブルの内容を支店長が話してくれました。
・業者さんからの紹介案件で新築に融資をした
・ふたを開けてみるとなかなか埋まらない
・業を煮やした所有者さん、頭に血が上り儲からないから売ると言い出す
・売るなら違約金ですよと言ったら余計に発狂しそんなの聞いてないｔ騒ぐ
・挙句消費者センター的なところに電話されてしまい本部にまで話が届き大騒ぎ
結局この所有者さん、騒いだのはその時の一時的な感情だったようで、その後落ち着いて
結局売らずに今に至っているとのことです。
自分自身が不動産賃貸業の事業者になるという感覚ではなく、業者さんに勧められて
儲かりますよってことでカモネギなパターンで参入したのでしょうねえ・・・。
私では到底手が出ないような大きな金額の物件だったようですから、本業でお金を
たっぷり稼いだ方なのでしょう。
でも、銀行さんと揉めても正直いいことないと思うんですよね。その後次々と
物件を保有し続けるなら特に。ここでもう終わり、これ以上の借金はしない、という
覚悟があるならいくら揉めてもいいと思いますが、そうでないならなおさらです。
これだけ盛大に揉めた相手に再度貸すかと言えば、絶対に貸さないでしょうから。
自ら融資の可能性を減らしているだけです。
私なんか、一人の力で何かできるとはこれっぽっちも思っておりませんので、
いかに周りの業者さんとうまく関係を作り、お互いに嫌な思いをせずにお互いに儲けるか
ということを考えながらやり取りしているつもりです。セルフリフォームから客付から
管理から全部ひとりでやっちゃうスーパー大家さんならまだしも、私はそういうのは
とてもじゃないけど無理です。なので、管理会社さん、施工業者さん、銀行さんなどと
密に連携を取りながらうまくやっていく必要があると常に考えております。
（至らぬところもあり、そうなってない時もあるようですけどね・・・）
私がこの買主さんと同じ立場だったら、契約書に違約金の話が書いてあることを確認して
見落としていたことはまず認めると思います。その上で、どこまで当時明確にそれを
説明してくれたかがはっきりしないこと、そもそも金融機関さんとしてもこの事業は
うまくいくだろうと思って融資してくれたのに、実際は思うようにいってないことに
対して一片くらいは責任があると思うのではないかということを問いかけ、多少は
自分たちにも責任あるかもという雰囲気を作ったところで、どこまで違約金を
減免できるか本部と会話してほしいということを伝えるだろうなあと思います。
一方的に被れとは言わないけど、少しは面倒見てよという感じですね。
ま、そもそもそんな話にならないと思いますけどねー。埋まらないからって即売るとか
言わないし、埋まらないような物件を買う気もないし、埋まらなかったら気合でなんとか
埋めようと努力するだろうし。
（最近サボってて稼働率低いやんけという話は聞こえません）
ということで、特にオチも何もない話でしたが、違約金には気を付けましょう（？）
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