現在７位です。待機のはずがガッツリ仕事させられてしまった・・・。
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札幌１１棟目の戸建で、窓から網戸が落ちたというトラブルがありました。
本当にただ落ちただけで、すぐ管理会社さんの手で復旧されたので良かったです。
札幌１０棟目と札幌１１棟目。隣同士の戸建です。当時、札幌４棟目の管理会社さんで
管理担当をしてくださっていた方が、転職して別の不動産会社さんに在籍しており
そこの売り物件の情報を私に流してくださいました。それがご縁で購入できた物件が
札幌１０棟目です。そして札幌１１棟目は隣地を売却にかけた際の仲介業者さんが
謄本をあげてうちに声をかけてくれた結果、購入することができた物件です。
札幌１１棟目は相場なりの金額での購入となりましたが、札幌１１棟目は相場より
かなり格安での購入になっております。２つ合わせると４０坪ちょっとになるので
宅地としてほどよく売却できそうなサイズとなります。戸建用地として出口も
取りやすく、なかなかいい感じになるのではないかと期待しております。
札幌１０棟目、札幌１１棟目は、できるだけお金をかけずにリフォームをして
そこそこで回せればいいかなという感じです。札幌１０棟目の時は購入価格が
激安だったので、しっかり収益も取れていますが・・・札幌１１棟目は相場なりの
価格だったので、利回りもあまり高くありません。隣地を購入して広くした方が
宅地としての価値は上がるという観点での購入なので、利回りは度外視でした。
両方足すと、まあそこそこの利回りかなという感じになります。
また、リフォームにお金をかけたくなかった理由は、利回りの面は勿論ですが、
家賃が安いという点も大きいです。東京だと、家賃が１０万とか取れるケースも
ありますので、リフォームではなくリノベーションという形で、１０００万単位の
お金を投じても回収できるケースがあります。他方、札幌だと、戸建で取れる家賃は
（勿論広さにもよりますが）東京よりもかなり安くなります。リノベーションなんて
しちゃうと、コストをかけすぎてしまう結果になります。
仮に、家賃１０万取れる戸建を相続したとします。利回り１０％を確保するには
リノベーションの費用は１２００万までかけていいことになります。
これが家賃５万しか取れない戸建だと、利回り１０％を確保するには６００万しか
コストをかけられません。期待利回りから逆算して、取得価格とリフォーム価格を
計算しなくてはなりません。
地方の安い物件だと、修繕費が経営に占める割合が多くなるのも、これと同じ理屈です。
仮に、台所の換気扇が壊れたので直すとします。だいたい２万くらいでしょうか。
家賃２万しか取れないワンルームだと、換気扇１つ直すだけで家賃１ヶ月分が
飛んでいきますが、家賃６万取れるワンルームであれば家賃の１／３で済みます。
家賃が安いってのは、それだけでも結構なリスクとなります。それゆえに、あまりにも
家賃が安すぎる地域で購入するのは危険なのです。
ということで、地方物件で修繕費をいかに安くするかという観点は非常に大事な
ことなのですが、札幌１０棟目、札幌１１棟目の管理会社さんはそこをよくわかって
いらっしゃいます。修繕費をいかに安く済ませるか、入居者様の過失であれば
入居者様の借家人賠償責任保険で直す方向に誘導できないか、といったことを常に
考えて動いてくださっています。
札幌１０棟目、札幌１１棟目共にそれなりの規模のリフォームをしていますが、
相場から見たら割安な工事代金になりました。業者さんをいろいろあたってくれて
管理会社さんとしての中抜きしなきゃいけない分を直接発注してくれていいですと
辞退してくださったり。ここに関しては本当にお世話になりました。恐縮です。
設備トラブルに関しても、まずは入居者様の保険を使えるケースかを検討し、
それがダメならオーナーの保険を使えるケースかを検討。どちらもＮＧとなった場合は
どうやって安く抑えるかを考えて私に提案してくださいます。
札幌１０棟目は入居者様の借家人賠償責任保険でかなりいろいろ工事をしたようで
私が何も手をかけてないのに、勝手に設備が更新されている状態です（笑）
なんともありがたいお話です。
札幌１１棟目は札幌１０棟目に比べると程度が比較的よく、今まで修繕などの話は
出ておりませんでした。しかし今回、とうとう修繕に関する話が届いてしまいました。
具体的には、２階の網戸が地面に落下してしまったということでした。
それ、自分で網戸を取りに行って自分ではめればいいだけじゃない？とか思ったのですが
地面に落ちた時に網戸が変形してしまったみたいで、それが原因でうまくはまらないと
いうことで管理会社さんに連絡が行った（？）みたいです。
対処結果も連絡いただきましたが・・・力づくで変形を戻して再度取り付けしてきた、
ということでした。費用はかかりませんとのこと。
やっぱりちゃんとわかってるからすごいよなあ、管理会社さん。
こういう時すぐ「網戸交換が必要です」と言うところも多いと思います。
というかそれが普通です。そこをあえてそうせず、いかにコストをかけずに対処するかを
考えてくださるのですから。ありがたいです、本当に。
今回も費用発生なしで納めていただき、感謝いたします。ありがとうございました！
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