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不動産投資は不労所得というお話がまことしとやかに世間でささやかれておりますけど、
地主さんならともかく新興大家としては気苦労は絶えないよねーという思いがあります。
不動産投資を始めたら、不労所得で経済的自由が得られて最高！という感覚は
不動産投資を始める前は強く持っておりました。だって絶対そうじゃないですか。
借入はするけど、それ以上の家賃収入が入ってきて、手元にお金が残るわけですよ。
それが積み重なっていけば、あっという間にサラリーマンの給与所得なんて超えるよねと
妄想していたわけなんです。ていうか、そのくらいのメリットがないとわざわざ
借入して不動産を買ったりしないですから。
そんな感じで、意気揚々と始めた不動産投資。しかしまあ、そんな妄想は吹っ飛ぶような
苦労をしてきたような気がします。単に私が物件選びや買い方が下手なだけかも
しれませんけど、ね。もっとスマートに買ってる人の方が大多数だろうとは思いますが
うまく買わないと不労所得は苦労所得に早変わりする、という負の側面の話も
アホ代表の私が書いておかなくてはならないだろう、とか思った次第です。
では、私が苦労した要因をいくつか挙げてみようと思います。
その１
利回りがよければそれでオッケー！という考え方を初期は特にしておりましたので、
相当苦労しないと埋まらない物件を買ってしまったことが挙げられます。
代表的なのは札幌２棟目なのですが、立地はそこまで悪くなかったものの、間取りが
思いきり地域のニーズから外れていて、普通にやってたらまず埋まらないという
代物でした。２２部屋中５部屋しか埋まってない状態だから、当然返済金額の方が
家賃収入より多いです。繁忙期を過ぎても１部屋しか埋まりません。いやもう普通に
資金ショートして死ねるぞこれは、と大変焦りました。
足しげく札幌に通い、自分で仲介業者さんを回って必死の客付でした。管理会社さんとも
頻繁に会って、どうにかして埋めたいという話をして、通常ならそんなお客さんは
受け入れないという層まで何とかＯＫしてもらって通してもらい・・・。仲介さんからは
ほぼどんな人でも審査ＯＫしてくれる最後の砦と認識されるようになり、通常では
あり得ないようなお客様が紹介され、なんとか稼働するようになりました。
勿論、そんな物件なので、お客様のいわゆる属性は最悪。年に１回は夜逃げが
発生していましたし、滞納も日常茶飯事。保証会社さんの審査に落ちるクラスの方も
ざらにいましたので、滞納の取り立ても大変だったと思います。私の気苦労も
絶えませんでした。
最終的にはある程度埋まった状態で売却して損得なしのトントンくらいで何とか
逃げ切れましたが、大家さんって楽じゃないんだなとつくづく感じたものでした。
あの経験から、いざとなったら自分で動くという覚悟と、何を動いたら埋まるかが
判断できるスキルが身に付いたような気がします。
その２
変な借入をして返済比率が高くなりがちなことが挙げられます。
不動産仲間の影響で、東京でリノベーション物件を手掛けるようになりました。
これ自体は非常に良い投資方法だと思うのですが、問題は資金調達です。
最初の頃は、リフォームを手掛けてくださる施工業者さんの提携ローンで資金調達を
しておりました。購入時のローンも２０年とか２５年でたまたまうまく引けてたので
まだよかったのだと思います。まあそれでも、１５年の提携ローンと２０年の物件の
ローンの返済はそこそこ重く、返済比率は６０％前後だったのではないでしょうか。
そういう物件を次々増やすんだから、そりゃ返済比率は低くならないですよねえ。
日常すぐに困るということはないものの、ちょっと資金がかさむ出来事があると
すぐ「今月の支払、どこの口座からどうやってお金動かしてやりくりしようかなあ」と
いう事態に陥るのでした。
そして、業者さんの提携ローンが使えなくなると、今度は金融機関さんにリフォームの
融資を申し込むようになります。これ、だいたいにおいて１０年なんですよね。
更に返済比率を高めることになります。
いくら返済比率が高めでも、売却したら確実に利益が出る物件ばかりですから、
その意味ではあまり心配はしていませんでした。ただ、いざ売った時に、ちゃんと
リノベの分のお金も返せばいいのに、つい返さずに次の物件を買う自己資金に
してしまったり・・・。おかげでちっとも返済比率が低くなりません。あはは。
その３
経済的自由を得るための不動産投資という側面が薄くなり、不動産賃貸業として
買ったり直したり、時には売ったりすること自体が楽しくなってしまった、
というのがあるような気がします。
物件を買うことが楽しくなってしまっているんですよねえ。自分でもそれはわかって
います。無駄な物件とか、あまり収益を生まない物件でも、なんか楽しそうだからと
買ってしまっているのは自覚があります（例えば東京１０棟目とか・・・）。
手元に余剰資金ができればすぐに買いたくなる。そして本当に買ってしまう。
買えば当然手を入れなくてはならないので、リフォームをしたりとかで
お金は出ていきます。そしてそれが収益化される前に事件はだいたい起こって
手元資金が全然ないんですけどーというカツカツ状態に陥ります。
買うために割と無理めな借入もします。だって買うのが楽しいわけですから。
売ったら儲かるというのもありますが、不動産賃貸業であり宅建業ではないので
売るのはそんなに頻繁にではありません。運用成績を見ながら、微妙なものとか
コンセプトに合わなくなったものを売って、それよりいいものを買う、という
感じです。そりゃ自転車操業にもなりますやね。
その４
積金、保険など、借入返済以外に固定で出ていくお金がけっこうあることも、
資金繰りを気にしなくてはならない要素の一つになっていると思います。
そのタイミングでは節税や銀行さんとのお付き合いのために必要なものでも、
状況が変わってやや重荷になることもあるんですよねえ。
こんな話が積み重なり、なんかいつもお金ないよねーという状態になっているのだと
思います。
これから不動産投資を始める方は、このようなミスを犯さぬようご留意くださいませ。
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会社員をされながら沢山物件を保有されていて純粋にスゴイ！と思っていたのですが、その裏側では大変な苦労をされてきたのですね。
自分が物件を買えない苦労なんて、苦労のうちに入らないですね。精進致します。
今後は食べ歩きブログも参考にさせて頂きたいと思います。