現在１０位です。今日は書類を送るためにレターパック買ってこないと。
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東京３棟目、久々の募集に動いております。空室になって内覧可能になり半月経過で、
動きが悪いわけではないのですが、初期費用を下げてみることにしました。
東京３棟目は長らく空室がなく、久しぶりの募集になります。先日退去された方は
結婚による退去ということでした。これは引き留めようがないやつです。長い間
お住まいになってくださり、感謝しております。
久々の募集ですが、ここの物件は割と家賃あげていける印象があるので、管理会社さんに
強気の家賃設定でいけませんかねと問いかけておりました。管理会社さんは基本的に
保守的な家賃設定をしてくるので、どこまで上げられるかは大家の覚悟次第って感じで
いつもやり取りしております。
今回も、現状維持くらいの家賃でご提案がありました。前回・・・といっても数年前の
話ですが、ここはとにかく引きが早くてあっという間に決まったものでした。
あの引きの良さを考えたら、もうちょっと強気でもいいんじゃない？という気もします。
そして東京３棟目は売却活動も並行で行っています。やっぱり高い家賃で決まるに
越したことはありません。その家賃の差が利回りに影響し、売却価格に影響します。
これまでより２０００円くらい高い家賃で募集を開始する、できるだけ早い段階で
反響を見ながら設定の見直しをかける、という形で進めることにしました。
６月のうちから、６月末より内見可能ということで募集は出しておりました。
内見ができない場合、問い合わせはどうしても減る傾向にあります。その期間に
その家賃でどのくらい引合があるかで、ポテンシャルを図れるだろうと考えていました。
７月も半ばになったので、この件に関して再度管理会社さんと会話をしました。
内見不可の時にどのくらい問い合わせがあり、内見可能になってどのくらい増えたか。
目標とする問い合わせ件数に比べてどうか。そんなところをＬＩＮＥでやり取り。
内見不可の期間の問い合わせ数に対して、内見可になって問い合わせ数は増えました。
ただ、すぐ決まるような件数でもなかったです。決まらないこともないかなという
感じはしましたけど、少し時間はかかりそうな印象でした。
このエリア、１ＬＤＫの新築マンションがけっこう新しく建っている印象なので、
ライバルが増えてしまったのかもしれません。うちは木造なので直接の競合には
なりませんけど、アッパー層が増えて全体の相場が下がれば、うちの物件が相対的に
割高に見えてしまうわけで。
今までのように強気強気で攻めていくのは少し難しくなったのかもしれません。
数年で市況はさらっと変わってしまうものです。
管理会社さんからは、できれば家賃を下げるか初期費用を下げるかのいずれかの
対処をした方がいいのではないか、と勧められました。確かに、決まらないことの方が
問題ありますからねえ・・・。
現在売却活動をしているということも踏まえると、家賃を下げるよりは初期費用を
下げた方がベターであろうと思います。先にも書いた通り、家賃を下げたら売却価格に
影響しますからね。
初期費用として、敷金１礼金１をいただいておりましたが、手始めに敷金１礼金０に
下げることにしました。交渉次第で敷金０も考えようと思いますが、いきなり条件として
出さなくてもいいかな？というのが今のところの判断です。
管理会社さんにその旨伝え（というか本当は敷金０礼金１でどうかなと言ったら、
敷金１礼金０の方がいいですよとたしなめられた貧乏性な私です）、対応して
もらいました。
またこれで様子を見つつ、反響の変わる変わらないでまた条件いじってみようかなと
思っております。満室かそうでないかは売却にも影響するので、家賃にもある程度
こだわりつつ、早いところ満室に復活させて、売却活動に支障がないようにうまいこと
やっていきたいと思います。
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