現在９位です。昨日の入居者様懇親会も楽しかったなあ。
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昨日はメインバンクさんに行って融資実行に必要な書類の記入などを行いました。
先方の融資承認の有効期限の関係で、リノベが終わる前に融資実行となります。
東京１４棟目。現在リノベの真っ最中です。今月末には引渡できるかもということで
伺っておりますので、当初想定よりかなりペースが早いです。職人さんを２人入れて
ハイスピードで回してくれているようです。大変ありがたくて感謝感激です。
この物件に関しては、再建築不可ゆえに物件購入は現金で対応しておりますが、
リノベ分については融資を引っ張っています。元々の想定では、表層リフォームで
安く仕上げようと思っていたのですが、表層で片づけた時のリフォーム代と家賃の
バランスと、魔改造して二世帯住宅風にした時のそれとを比較した結果、リフォームの
コストは上がるけど二世帯風味に改造した方が収益性が高くなることがわかりました。
そうなると手元資金でやるのは無理だなということで、融資を引っ張ったわけです。
元々の発想は、保証協会の保証付融資でどこまでいけるかというところでしたが、
その方向だと１０年融資がいいところです。できれば１５年以上の融資を引きたい。
そんな思いで各取引行さんと交渉に臨み、結果としてメインバンクさんが１５年融資に
応じてくださいました。自宅に第二抵当権につけることが条件になりましたけど
それでも十分な成果だと思います。
これで、リノベ分の資金はほぼ借入にすることができました。自己資金は物件購入の
費用と融資で賄えなった分のリフォーム代でのみになります。計算すると自己資金を
４割弱入れた計算となりました。１５年融資、利回り１０％、返済比率５０％以下となり
まあ悪くない形に落ち着いただろうと思っています。
さて、この融資ですが、承認から３ヶ月以内が有効期限ということを聞かされて
おりました。もちろん延長はできるのですけど、支店長から率直に「延長の手続き
めんどくさいんだよね」と持ち掛けられていたので、じゃあ支払の前に実行で
構いませんよ、と伝えております。そこは持ちつ持たれつ。再建築不可のリノベに
１５年融資つけて貰うという、割と今どきの金融機関さんのスタイルだと厳しいことを
うまくまとめてくださいましたので、こちらもできることはします。据え置き期間が
６ヶ月あるので、その期間が短くなりますが、必要コストということでＯＫです。
そして今週に入って、こちらの金融機関さんの担当の方からお電話をいただき、
承認の期限の関係があるから、今週〜来週のどこかで実行させてもらいたいので
書類を書いてほしいという依頼をいただきました。いいですよ、書きますよー。
来週は出張があって東京にいないので、サラリーマンの仕事を調整して抜け出し
昨日手続きをしてきた次第でした。
書類は事前にほとんど書いてあったので、日付を埋めるくらいで済みました。
あとは支店長や担当の方と歓談。区の新しい融資制度があるとか、東京１４棟目は
いつ出来上がり予定なのか、本部に言われるから中の写真を撮らせてほしい、
最近この辺新築マンション建ちすぎで需給バランス大丈夫なのか、東京１棟目の
手前にあるお店が〇ー〇ン〇ウスの現場になるらしい、みたいな話をしていました。
その中で、ちょっと聞き捨てならない話が飛び込んできました。東京１４棟目の
隣地で、接道している家の所有者の方がお亡くなりになったそうです。相続人は
埼玉の方に住んでいるから、あれは売りに出るんじゃないかな、とのことでした。
どうやらそのお亡くなりになった方がメインバンクさんとお取引があったようでして、
支店長が「あの家買えれば再建築可能になるんじゃない？」と教えてくれた次第です。
そういえば、ご挨拶に行ったけど誰もいなくて、近所の方からあそこの家は施設に
入ったから今誰もいないということを教えて貰った記憶があります。結局施設でそのまま
お亡くなりになったとのこと、ご冥福をお祈り申し上げます。
・・・買えるなら是非買いたい。相場くらいの値段だと収益性は微妙だと思うけど、
つなげて再建築可能にできたらすごく良いです。実際に再建築するかは置いておいて
その可能性が得られるだけでもかなり大きいと思いますし、担保としての価値が
高くなるというメリットもあります。
支店長には、もし相続人の方が手続きで来店されたら、是非売却のご意向とか
うちで購入したがってるとか、そんな話を振ってみてくださいとお願いをしました。
これは支店長以外にもブツ上げできる業者さんを味方につけてブツ上げしたいな。
東京１４棟目の元付の業者さんとか、境界立ち合いとかで相続人の方のことも
把握しているだろうし、アプローチしてもらえるか相談してみようかな。
割と広い家なので、融資受けないと買えないだろうなあ・・・。融資のあてを
見つけておかないと。この話の展開ならメインバンクさん融資してくれるよね、きっと。
ワクワクする話なので、きっちりフォローして購入を目指したいと思います。
地域密着の金融機関さんはこういう情報も仕入れてくれるのでありがたいです。
私も地域密着型不動産投資をきっちりやって、こういう情報を回していただける
金融機関さんや業者さんに恩返ししたいと思います。
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