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札幌８棟目、募集条件を変更しました。現役仲介営業マンのアドバイスを貰いながら
柔軟に話を聞いてくれそうと思って貰える内容に変更していただく予定です。
札幌８棟目、管理会社さんへの反響が少ないことから、何かもうちょっと工夫をして
目を惹くような形、紹介したくなるような形に変えることを考えなくてはと思って
おりました。なんせ、週に１回くらいしか管理会社さんに問い合わせがないらしいので
本当に内見まで進んでいるのか？というところも不安になります。
今回は、敏腕仲介営業マンにして、札幌８棟目の定期清掃を担ってくださっている方に
この物件仲介業者さん目線でどう？という相談をしました。彼は以前に１部屋決めて
くれていますし、仲介できっちり独立して稼げているし、清掃で頻繁に札幌８棟目に
出入りしているので、そういったいろいろな部分を踏まえてアドバイスしてくれるかなと
期待してのことです。
まず、業者さん向けサイトで「広告料順」で並び替えた時にどう見えるかについて
確認してくださいました。結果、上から６番目なので場所としては悪くないようです。
他のライバル物件と比較して、家賃が高いなどの問題もなさそうでした。
指摘をいただいたこととして、記載がわかりにくいということがありました。
今の出し方は広告料３ヶ月で、広告料１ヶ月分を犠牲にしたら初期費用は火災保険のみに
軽減可能という内容です。しかし、仲介営業マンがわざわざ広告料を犠牲にするような
ことはしないから、この書き方だとあまり意味がないということでした。
初期費用軽減を基本として、逆に初期費用が取れたら広告料アップという形で書いた方が
仲介営業マンにとってのインセンティブがあることだから頑張るはず、とのことでした。
広告料順に並べた時の順番を落とさない範囲で相場なりの広告料の設定にして、
その上で初期費用を軽減することを基本にした方が、結果として良いはずとのことです。
いくら広告料が高くても成約しないことには意味はないので、成約させやすくなる
初期費用軽減は入れた方が、結果として仲介営業マンにも制約のしやすさという観点で
メリットが出るだろうということでした。
ということで、広告料２ヶ月＋α（広告料で並び替えた時の順位を落とさない額）に
減額して、その分初期費用を火災保険のみという形に変えることにしました。
その上で「保証会社さんの保証料を入居者様からいただけた場合は広告料＋２万」
という条件を設定して、しっかり広告料が欲しい営業マンにも配慮することにしました。
それから、入居促進という観点であれば、入居時プレゼントも効果があるかもという
助言があったので、ガスコンロを成約時にプレゼントすることにしました。
ガスコンロは生活必需品だし、引越前の家が都市ガスだと使いまわしもできないから
プレゼントは確かにありがたいと思う人が多い気がしました。
そして抜け目なく「ガスコンロ不要の場合は広告料＋１万」と設定することも
忘れずに、と。なるほど・・・ほんと抜け目ないなあ（誉め言葉）。
あとは駐車場が１部屋１台ずつ空いていることから、駐車場とセットであれば
割引するのはどうかというご提案もいただきました。これは別の管理会社さんに
相談した時にも案として出していただいていたのですが、業者さん向けサイトに
どう掲載したらわかりやすいかのイメージがわかず、後回しにしておりました。
「備考のところに駐車場セットで借りるなら家賃交渉可能」と書いておけばいいです」
ということでしたので、なるほどと納得。難しく考えすぎたようです。募集家賃が
２パターンになるからどうしようって困っておりました。
できれば交渉できる金額も明記しちゃった方がいいということでしたので、借上駐車場を
借りてくださるならここまで落とせます、という金額を備考に明示することにしました。
これだけやれば、かなり柔軟なオーナーの物件だなと思って貰えるはず、とのことです。
仲介業者さんのウケが良くないと、紹介もおぼつきませんからね。今回いろいろと
アドバイスをいただいたことで、そこはかなり改善できたのではないかと思います。
ありがとうございます。
あと、ＴＶドアホンの材料を支給してくれたら、安く施工しますということも
ご提案いただきましたので、ありがたくお願いすることにしました。
現地キーボックスなので、業者さん向けサイトだけ見て管理会社さんに連絡せず
内見に来ている可能性もあるということでしたので、現地でマイナスになる要素は
省いておいた方がいいだろうという判断です。先日、関東→札幌の大家会のメンバーに
部屋を見て貰った時も、ＴＶドアホンの方がいいんじゃない？というアドバイスは
受けておりましたので。
上記取りまとめて管理会社さんに依頼のメールをしました。備考欄の文字数制限も
あったと思うので、まずは登録担当に確認してみるとのことでした。
問題なければ差し替えていただけるとのことです。
これで少しでも反響が多くなればいいのですが〜。期待します！
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