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東京１４棟目（仮）のリノベ資金について、お取引のある各行に向けて融資のご相談を
させていただいております。返答は各行それぞれです。
売買契約を行い、２週間後に決済となる東京１４棟目（仮）。これに関しては、
リノベーションを行う必要があります。リノベ資金を作るために、物件の売却と
融資の２本立てで話を進めております。
売却に関しては実際に市場に東京３棟目（仮）を売り物件として登録するところまでは
行っていただきました。市場の反応を見ながら下げたり調整したりをやっていこうと
思っております。
そして融資に関しては、久しぶりに取引行さんすべてを対象とした形で選定をしようと
試みております。
今回の東京１４棟目（仮）は再建築不可です。リフォーム資金だったら関係ないでしょと
思うところはあるのですが、最近は金融機関さんも諸条件ちょっとうるさくなっており
たとえ担保に取らないにしても、再建築不可はＮＧというところも出てきています。
以前そう言ってたところが、そういうの気にしませんと言い出したり、以前大丈夫だった
ところが、急に再建築不可はＮＧですと言い出したり、流動的に情勢は変わっています。
変わる理由は金融庁・本店・支店長といったどれかが理由になることが多いです。
普段なら、今回はここの金融機関さんと決めて特命で打診するスタイルなのですが、
この辺の最新の情報を入手しておきたいと考えたのが、取引行さん全行に対して一斉に
打診をする形をとった意図の一つでした。
また、今回は金融機関さんに少し無茶なことを言っています。
リノベ資金を普通に組み立てると、保証協会で１０年融資という組み立てになると
思われるけど、できればそうではなく、もっと長い期間の融資を検討してほしい、と。
今回の物件はリノベ資金が物件購入資金の倍以上です。２／３以上を借入するのに
１０年融資ではとてもキャッシュフローが適正な額になるとは思えません。
というかキャッシュフローを期待した経営にはなりません。
これが一等地の再建築可能ならそれでもいいんですけど、再建築不可の案件です。
やはりキャッシュは産んでもらわないと困ります。
ということで、できれば１５年〜２０年といった長期の融資を検討してほしいです。
担保も取れずに長期の融資なんて無理でしょと言われるだろうとわかってはいますが
もしどこかで奇跡的にこれに取り組めるようなら、全額借入してもキャッシュフローは
悪化しないことでしょう。その方向で何とかする金融機関さんが出てきてくれれば
特大ラッキーです。なので、そういう方向性ができるなら是非お願いしたいという形で
各金融機関さんにはお伝えしています。
もちろんですが、それぞれの金融機関さんには上記条件を伝え、できればＣＦ重視の
長期融資で多少金利は高くなってもよいということ、それが難しいようなら保証協会で
取り組めるかを回答してほしい、その回答内容をもって、どの金融機関さんにお願いを
するかを考える、普段のような特命ではない、ということはお伝えしています。
今回融資相談しているのは以下の金融機関さんです。
・メインバンクさん（東京２、３、５の物件取得、東京３、１３のリノベ）
・サブバンクさん１（東京８の物件取得、東京８、１２のリノベ）
・サブバンクさん２（東京１０の物件取得、細かい融資いろいろ）
・サブバンクさん３（東京１の物件取得）
・サブバンクさん４（コロナ融資とカードローン）
・サブバンクさん５（コロナ融資）
それぞれ個人の確定申告書を送り、ついでに東京１４棟目（仮）の売買契約書と
リノベの見積を送ってあります。
サブバンクさん２と５はＦＡＸのみ、他はメールが使えるので、メール可のところは
メールで送って先方の電話を待ち、メール不可のところは電話して手ごたえありそうなら
直接持参することにしました。
一番回答が早かったのはサブバンクさん５。電話した時点で再建築不可だと担保設定の
有無にかかわらず取り組めないです、ということでした。ついでにいろいろ聞きましたが
再建築可能なら保証協会を使ったリフォーム融資の相談は可能、借地などでもＯＫ、
取得は古いものはちょっと厳しい、今は法人しか取引してないけど個人で持ち込んでも
検討可能、ということでした。まあまずここまで聞ければよいでしょう。
次に回答がきたのはサブバンクさん２です。ここは本部に持っていく形式だと
厳しく見られてしまうので、保証協会でないと検討が難しいということでした。
逆に言えば、保証協会を使うなら融資は検討可能ということです。これはこれで
一つの回答として助かります。
次に返答があったのはサブバンクさん３、そしてサブバンクさん４です。
これらはいずれも再建築不可に関しては店内で検討したけど融資ＮＧということでした。
残念ですが、これもまた仕方ないことです。そういう姿勢であることがわかった、と
いうことが収穫ではないかと思います。サブバンクさん３はもっと保守的かと思いきや
「法人の資金を個人宛に出すことは可能でしょうか」などとやる気のあることを
質問してきていました（ここは個人でしか今は取引していません）。意外でした。
まだ回答をいただいていないのはメインバンクさんとサブバンクさん１です。
サブバンクさん１は門前払いはなく検討するステータスになっていますが、東京法人の
試算表を出してほしいという要望が来ているので、その辺対応しなくてはなりません。
顧問税理士の先生に試算表を頼んだら水曜日まで待ってくれとのことでしたので、
そこから進展することになります。
メインバンクさんはお電話いただいているものの、仕事で電話に出られないタイミングで
折り返したら今日はお休みですみたいな感じで、すれ違いが続いております。
たぶん再建築不可はＮＧなんですよ〜で終わりだろうと予想はしていますが、
できればうれしい誤算があることに期待したいです。
このままいくと、サブバンクさん２で保証協会の線が濃厚です。そうなると売却益を
ある程度入れてＣＦを正常な範囲に収める必要があります。そうなると売却を真剣に
やらないといけなくなりますね（今も真剣にやってますけど）。
先手先手を打って、いい形にまとまるよう努力したいと思います。
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