現在９位です。昨日もちょっと食べすぎてしまったなあ・・・。
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東京２棟目、先日管理会社さんと打ち合わせの中で少しだけ話題に挙がりました。
安定していますが、ここもそろそろ大規模修繕しちゃった方がいいのかもしれない。
保有物件の中でも最古参に近い東京２棟目。２０１２年購入組が継続して保有する中では
長期保有している物件で、東京１棟目、仙台１棟目、東京２棟目の順番で購入してます。
東京１棟目は新築だったので特に何もしていませんが、仙台１棟目と東京２棟目は
購入から数年以内に大規模修繕をしており、その後は安定した運営ができております。
今回話題にする東京２棟目は、２ＤＫや２ＬＤＫのファミリー間取り３部屋と
テナント２部屋の合計５部屋という小さなマンションです。当時利回りは１０％強で
今考えるとすごくいい条件でしたが、当時は札幌の高利回りに慣れすぎてしまい
これ本当に大丈夫なのかなと購入した後不安になったものでした。もちろんこれは杞憂で
実際のところは特に問題もなく、順調にキャッシュフローを積み上げてくれています。
先日、管理会社さんとランチミーティングをした時に、この東京２棟目の話題も
少しですが出ました。最近も安定して特に問題はないけど、共用部蛍光灯が切れて
交換に行かなければならないとか、先日入居者様からドアの調子が良くないということで
連絡があったのでそれを見に行かなくてはならないとか。軽い話ばかりでした。
先日テナントの入れ替わりがありましたが、今回のテナントさんはこの近所で倉庫を
いくつも借りており、お店も繁盛しているということ。賃料の支払に関しては問題は
ないと思う、というお話でした。いいですね、素晴らしい。倉庫ということで業態の
面白さはちょっと足りないですが、賃料が安定して支払われることの方が大事です。
退去予告もなく、大変平和ですということで安心した次第でした。
順調な運営の東京２棟目。しかし、この物件は１つだけ問題を抱えております。
何かというと・・・漏水です。
特定の１部屋の壁紙が２〜３年でカビが生えてくるという状況で、おそらく外壁から
水が漏れているのだろうと類推されます。直すには足場が必要になるとのことです。
これまでは、大規模修繕をしてまだそんなに時間がたってないのに、また足場を
かけるとかちょっと気持ち的に許せない、みたいな感情が邪魔をして、抜本対策に
入れておりませんでした。入居者様も、壁紙を張り替えてくれるならそれでいいと
おっしゃるので、それに甘えて壁紙を定期的に張り替えて済ませておりました。
でも、Ｓ造なので水が漏れるのは躯体へのダメージも気になります。本当はちゃんと
やらないといけないのはわかっていますが、どうも踏み切れずにおりました。
しかし、この物件も２０１２年に購入して２０１３年に大規模修繕をしているから
そろそろ９年経つわけですし・・・ちょっと周期的には早いかもしれないですけど、
そろそろ２回目の大規模修繕をやってしまってもいいのかも、などと思ったりも。
最近のいろいろなものが値上がりしていく現象で、大規模修繕もやらずに放置していると
値上がりします、みたいな流れになったら嫌だなという考えも頭をよぎりました。
管理会社さんと話をした後、何かの折にあちこちのリノベやってもらってる社長と
会話する機会があったので、外壁塗装ってどうなんだろう、値上がりしてるのかしら、
と聞いてみました。外壁塗装の値段はそこまで大きくは変わっていないようです。
大きく変わらないなら、今のうちにやっちゃった方がいいのかな・・・大規模修繕。
まだちょっと早いとは思うけど、やっとくことで雨漏りがなくなれば入居者様にとっても
いいだろうと思いますし。
今年もしくは来年、対応することも検討してみようかなと思います。
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