現在８位です。飼ってる熱帯魚の調子がよくない・・・心配。
応援クリックよろしくお願いします→
東京１２棟目、お申込をいただけたようです。首尾よく審査が進めば、民泊が死んで
全空になった以来の久々の満室です！１年半ほどかかってしまったなあ。反省。
東京１２棟目は自宅から徒歩１０分圏内の物件です。リノベ費用を含めた利回りは
残念ながら１０％を割ってしまうので、収益性としては正直ちょっと微妙ですが、
珍しく再建築可能であるという点を考慮すると、まあ決して悪いものではないと
思っております。１０％切ってるとはいえ、９％後半の利回りは維持できています。
ただ、このくらいの利回りの物件を購入する場合は、リノベーション資金の金額も
少し考えないといけないなあという気持ちはあります。東京１２棟目は全額借入を
しましたが、１０年なので収支に対しての返済比率が微妙に高いなと感じています。
ある程度手元資金を入れるなどの検討が本来なら必要だったなあと思うところも。
東京１２棟目を買った頃は、とにかく買え買えムードであり、勢いでバカスカ買っていた
時代だったので、まあ今となっては仕方ありません。
民泊をやりたい人に相場より高い家賃で貸して、当初は利回り１０％を超えていました。
しかし、コロナ禍で民泊が振るわなくなると、２０２０年の夏前後で解約となってしまい
その後入居付が進まずにおりました。
進まなかった理由は簡単で、私が高めの家賃を取るためにどうしたらいいかを下手に考え
中途半端にその軌道修正をできないまま動いていたからです。
ちょうど東京８棟目が満室になっていたので、東京８棟目のサテライトとして
募集すれば、ペット多頭飼いとコミュニティを前面に押し出して高い家賃を確保できると
見込み、その線で家賃設定やコンセプトを決めて募集を開始しました。この段階で、
相場より高い家賃になっているわけです。
しかしその形で動き始めた矢先に、東京８棟目で退去ラッシュが発生。一気に３部屋も
抜けてしまいました。こうなると、東京８棟目をまずは埋めなくてはという話になり、
東京１２棟目は高い家賃のまま放置プレイされることになってしまうのです。
ここで放置した私が一番の戦犯です。
ようやく東京８棟目が埋まり、それ以外のお部屋もぼちぼちと正常運転に戻りつつある
状況になった時、はたと気が付きました。東京１２棟目このままじゃ絶対埋まらない。
テコ入れしないとと思ったりもしたのですが、富山１棟目とか札幌８棟目、札幌９棟目
などなど問題児は他にもいたので、そっちの対応を先に行った結果、放置プレイが
続くことになります。
本当にダメだなと思ったのは、東京法人の決算が出た昨年の９月でした。
結果として減価償却の取れすぎが原因とはいえ、東京法人は最終赤字に転落します。
東京１２棟目がちゃんと埋まっていれば、赤字になどなることはなかった・・・。
そう認識したので、昨年１０月から本当にまじめに募集条件を改定して、現実的に
埋まる家賃にしようと決め、活動を再開した次第です。
幸い、１１月くらいに東京の賃貸がドバっと動いた時期がありました。この時に
家賃が安い方の１部屋は無事に埋めることができました。あとは家賃が高いけど
条件がいい１部屋が埋まれば満室に返り咲きです。
しかしここでオミクロンが流行し、再び停滞ムードに陥ります。
コロナに翻弄され続けている不動産賃貸業会。遊ばれています。
残った１部屋は、肌感覚としてはちょっと家賃高めかなという気もしております。
しかし、新築同様にリノベした使いやすい３０平米の１Ｒということもあり、
あまり安売りしてもなあという気持ちはありました。ちらほらと内見や問い合わせも
ありましたので、もうちょっと粘ろうかなという判断と家賃下げちゃおうかなという
判断とで揺れ動いていました。
そんな中、管理会社さんがフリーレントつけてみたらどうでしょうと提案してくれて、
それじゃあということでフリーレントをつけて初期費用を軽減することにしました。
そしてとうとう、Ｘデーが訪れます。管理会社さんからＬＩＮＥで「仲介業者さんが
東京１２棟目の建物登記が見つからないため、家屋番号を教えてほしいと言われている」
「２８日入居で話を進めている」という連絡をいただきました。
ん？なんかこの文言見ると、入居申込貰って審査が進んでる感じなの？特に聞いた覚えが
なかったけど、申込が入っているのであればとても嬉しいです。
家屋番号をお伝えするとともに、申込をいただいたということですかと確認。
申込を貰っているとのことでした。北の大地にお住いの２０代女性が東京に勤務予定で
お引越をするということでお申込をいただいたとのことです。
民泊の方が残置物として置いていった家具家電もそのまま使いたいとのことでした。
フリーレントにより初期費用が軽減できることが決め手になったらしく、管理会社さん
さすがの提案力だなと思いました。ありがとうございます。
で、このやり取りをした後、遅ればせながら送金明細のメールを確認したところ、
そこに「お申込いただきました」と書いてありました。あ、ここに書いてあったのね。
もう伝えたよねと言わんばかりのＬＩＮＥだったので戸惑ってましたが、メールを
見落としていたポンコツは私の方だったようです。失礼しました。
昨日書いた仙台１棟目と、今日書いた東京１２棟目。２部屋入居申込があったので
ようやく稼働率が９０％台に戻ってきました！長かったなあ、ここまで戻すのも。
２０１７年〜２０１８年に調子に乗ってバンバン物件買って、その買ったやつの中に
稼働率が上がらない物件が混ざっていたことで、稼働率が上がらない状態が続いて
おりましたが、ようやく挽回し始めた感じです。
東京は残りの空室が東京６棟目の１室と東京８棟目の１室で合計２室です。
東京６棟目さえ何とかなれば、東京８棟目はあまり心配しなくて良いはずです。
久しぶりの東京完全満室目指して、私もできることをやりたいと思います。
関係者の皆様、いつもありがとうございます！
ランキング上位定着目指して毎日ブログを更新中。ここまで読んでしまったからには
お帰りの前にこちらをクリックですよ！→
最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。
↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓
お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。
