現在１０位です。北海道もまんぼう延長かー・・・出張できないなあ。
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新規案件の内見をいつもお願いしている施工業者さんと一緒にしてきました。
家賃相場の確認もして、だいたいこの辺かな？という指値の想定も決めました。
以前のブログに書いた、懇意にしている業者さんが店頭に情報を掲示していた物件、
いよいよ本格的に価格査定を始めることにしました。掲示から３ヶ月以上経過しても
まだ売れ残っている状態なので、たぶん売主さんも弱気になっているのではないかと
考えられます。元付業者さんも、そろそろ交渉を始めてもよさそうという判断を
してくれているので、こちらでこのくらいの価格なら買うというところを提示して
うまく話をまとめて貰うフェーズに入ったと言えるでしょう。
ここのところ、建材の恐ろしい値上げや品薄が続いています。ウッドショックや
コロナによるベトナムのロックダウンによる給湯器不足など、値上がりする要素には
事欠かない状態です。
遠因として、不足した時に国力が高まっている諸外国が高値で購入してしまうことも
高騰の一因としてあるでしょう。日本は経済成長が相対的に低いことから、買付競争に
なることで値段が高騰したとしても、国民の購買力が相対的に低くなっているので
価格転嫁できず、ペイしなくなってしまいます。結果、購買力が高く多少値段が高くても
購入して貰える諸外国が、在庫をより高値で買っていってしまう。そんなところにも
品不足の要因はあるように感じます。そうなると、おそらく長期化するでしょうね。
ここまで低成長・低賃金に甘んじてきた日本が、そう簡単に経済成長路線に舵を
切れるとも思えません。
各種資材や住設の値上がりは今後も高止まりの方向になる、というのが私の予想です。
もしかしたら、５年後には今までのように都内でボロい物件を買ってリノベーションし
利回り１０％以上の物件を作り上げることも難しくなってしまうのではないかな、という
危機感を持っています。不動産賃貸業には冬の時代が到来するのでは・・・。
そう考えると、なおのこと今購入できてそこそこペイする物件を入手することが
非常に大事なのではないか、とも思います。
今回のターゲットである、家の近所の再建築不可物件。再建築不可なので１２％以上の
利回りが目標なのですが、そんなことも言ってられないなという感じです。
そんなことを考えながら、施工業者さんと二度目の内見に行ってきました。
元々は表層リフォームして戸建で貸そうと思っていたのですが、業者さんの見立てでは
結局戸建として表層リフォームしても費用対効果は微妙なのではないか、と。
二世帯住宅みたいに１階と２階で分離してそれぞれで貸せるようにした方が、
トータルで見て投資の旨味があると思う、という意見でした。
戸建で貸した場合と分離して２部屋に分けて貸した場合だと、６０万〜８０万くらいは
後者の方がいただける賃料が増えます。リフォーム費用と取得費用から計算する
表面利回りが仮に同じだったとしても、後者の方が絶対額としては大きくなります。
ざっくりと計算してみたのですが、施工業者さんの言ってる内容から類推した
リノベーション費用で計算すると、表面利回りは戸建のまま貸しても２つに割って
貸しても、利回りは同じような水準になりました。仮に割ったとしても、およそ
３５平米の１ＬＤＫと２５平米の１Ｋもしくは１Ｒという間取りになり、競争力の面でも
まあそこまで見劣りはしない物件になるのではないかな、と思います。
問題はリノベ資金が高額になってしまうことでしょうか。建物は現金で購入予定ですが
リノベ分は借入するつもりです。でも今のご時世だと、１０年でしかリノベ費用は
貸して貰えないでしょう。そうなると、返済比率は驚異の７０％になってしまいます。
いやいや、まだまだ返済比率高いけど、地道に少しずつ返済比率を低くする活動を
続けている私としては、この高い返済比率はちょっと問題ありです。
そうなると、もう少し借入金額を抑えて現金を投入しないといけないということですが、
あいにくそこまでの現金は持ち合わせておらず。いやまあ、この規模で現金持ってないと
言ってることが恥ずかしいことなんですけど、あったらすぐ次の物件とかにつぎ込んで
しまうので、なかなか手元に現金が残らないんですよ・・・。
やっぱ、どれか個人保有の物件を売るのかなあ。売るしかないんだろうなあ。
売ってその現金を今回のリノベ費用の一部にぶち込むんだろうなあ。
まあでも、その辺は買ってから考えてもいいことです。リノベ工事も材料調達に
時間がかかるだろうし、施工業者さんも先に着手している工事があるでしょうから
すぐやるって状態にはなりませんし。
だいたいのイメージがつかめたので、次は家賃査定です。ドミナントエリアなので
相場は把握しています。東京１２棟目あたりがベンチマークとして使えるでしょう。
間取りのイメージと私が考えている想定利回りを管理会社さんにぶつけてみました。
ここでもいろいろと議論はしましたが、だいたいこのくらいでしょうという価格の
あたりはつけることができました。
こうした情報を整理し、だいたいこのくらいだなという指値額を決定。
購入額・リノベ額・賃料の３点が最高のパフォーマンスを生んだ場合の表面利回りは
１３．６％。逆に最低になった場合でも１１％程度は確保できるのではないかという
試算になりました。あとはこの指値をぶつけて、元付業者さんが説得しきれるか。
元々の価格に対して３割以上の指値です。普通に考えたら無理そうですけど・・・。
でも元付業者さんはこういう話でもなんとか売主さんをまとめてしまう能力があります。
過去に購入した物件も、割と指値通してくれています。今回も期待したいところ。
今日、指値ぶつけて交渉に入って貰おうと思います。
指値交渉が成立すれば、一気に購入に向けて動き出しますよ。
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