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仙台１棟目で学生さんの卒業に伴う入居者様入替の準備を行っております。
仲介さん通さず決まっているので、こちらで契約書作ったり、あと原状回復のこととか。
トラブルが絶えない仙台２棟目に対し、ほぼトラブルなしの仙台１棟目。安定感が
段違いということもあり、義母は改めて仙台１棟目の良さをかみしめているようです。
仙台１棟目は立地が良く、募集に苦労したことがほとんどありません。
家賃も元のオーナーさんがだいぶ安く募集していたこともあり、入れ替わると家賃が
上がる現象が発生しております。ただ、安定しているがゆえに、ほとんど入替がなく
大半のお部屋は安いままとなっています。安定も良し悪しですが、下手に入れ替わりが
頻発するよりは、安くてもずっと入居してくれている方がいいかな、とも思います。
売却をした場合の含み益も結構ありますし、残債も残り５年くらいで完済になりますから
さほど多くありません。親孝行な物件だと思います。正直、売りたい衝動に何度も
駆られましたが、これを売ると仙台に物件がなくなるという点から思いとどまりました。
仙台２棟目を購入できた今は、むしろ売るなら仙台２棟目だなという感じになってしまい
売らずにキープする方向で考えるようになりました。
いくら築古とはいえ、仙台駅から徒歩で行ける範囲で利回り１５％オーバーなら
売っても持っても美味しいです。あの時の自分、よくぞこの物件を買うと決断した。
当時は１２〜１３％くらいだったのでもうちょっと利回り欲しいなと思ってたのですが
元々の家賃が安かったのと、震災後の復興バブルで一気に家賃が上がったのとで、
思わぬ形で収益性がアップした次第でした。
ほとんどが１０年以上の長期入居の仙台１棟目の中で、１部屋だけ短期で入れ替わる
お部屋があります。最初の募集から割と短期退去が多く、途中から専門学校の
学生さんが入居するようになり、２年で退去→入居者さんの親御さんが地元から仙台に
子供が一人暮らしする親御さんを紹介してくれる→そのまま入居、というサイクルが
出来上がりました。募集しなくても勝手に次の入居が決まるサイクルに突入して
今回が３人目という感じになります。
仲介業者さんを通さず、義母が入居者様のご両親と話をして入居が決まるため、
契約書等々自分たちで用意しなくてはなりません。最初は、自主管理している
友人に頼んで、契約書のひな型を譲ってもらい、仙台の商習慣にあわせて少し手直しして
製本して仙台に郵送し、義母から申込者にそれを送って契約を成立させました。
保証会社さんと借家人賠償責任保険の契約は、自分たちで代理店にはならずに
馴染みの仲介業者さんにて取り扱っていただくようにしました。代理店になっても
いいのですけど、義母の仕事が増えてしまうし、本格的な自主管理というよりは
一部の部屋でやむを得ず自主管理って感じだから、それだったら募集など頑張って
いただいている分、馴染みの仲介業者さんに利益を取って貰った方がいいだろうと
判断してのことです。
今回、また卒業する方が退去で、地元の親御さんのネットワークで別の学生さんが
入居する形になりました。この準備も着々と進めております。
入居申込書のひな型を義母に送る→義母がそれを入居申込者に送る→記入したものが
返送されてくる→その情報に従い契約書を作る→仲介業者さんに申込書を転送して
保険と保証会社の契約を依頼する→契約書の必要な欄を埋めて義母にＰＤＦで送る
→義母が製本して申込者様に送る→署名押印された契約書が申込者様から返送される
だいたいこんな感じで準備を進めています。私の仕事は入居申込書と契約書をメールで
義母に送ること。それ以外の手続きは義母から行われます。チームプレイです。
この週末で、契約書のひな型作成まで対応しましたので、私の出番は終了。
あとは義母が仲介業者さんと連携しながら手続きを終わらせるだけです。
これで４月からの入居の分の準備は完了。
並行で、原状回復の手続きをしなくてはなりません。退去時期など義母が確認して
いたのですが、どうやら入居者様が何らかの不注意でキッチンと居室の仕切り扉の
ガラスを一部破損させてしまったらしいということが伝わってきました。
入居者様の過失なので、これは原状回復時に費用負担してもらうしかないですね、
と思ったのですが・・・待てよ、入居者様の過失が明白であれば、入居者様の
契約している借家人賠償責任保険で修繕対応して貰えばいいのでは？
仲介業者さんに保険適用が可能かを確認して貰いました。最終的には保険会社様が
判断されることですが、と前置きした上で「偶然の事故により貸主や他人に対して
法律上の損害賠償責任を負った場合」に保険金の支払の対象になる、ということであり、
おそらくこのケースは適用されるはずだということでした。
借家人賠償責任保険の場合、入居者様が保険を利用したからと言って、何らかの不都合が
入居者様に発生することもなさそうです。入居者様としても、普通に原状回復として
支払うことになるお金が、保険で賄えるということになればありがたいことでしょう。
ということで、義母に保険で直す方向で提案を依頼。入居者様も保険を使って直すと
いうことで合意してくださったということでした。良かった良かった。
このやりとりをしていて、ふと思い出したことがあります。
私が学生の頃、就職も決まってあとは卒業書いて卒業するだけのタイミングで、
会社に近い場所に引越をしました。当然引越元の家の大家さんから原状回復の
お見積が届くのですが、それがとんでもなく高い価格だった、とうちの両親から
後日談として聞かされたのです。私はたばこも吸ってないし、部屋はそんなに
汚くしていないつもりだったので、それを聞いてびっくりしたものでした。
でも、もっとびっくりしたのは、うちの両親はそれを払わなかったらしいこと。
街の工務店をやっているおじさんが大家さんで、個人間契約をしておりました。
大学生協に個人家主として登録していたみたいです。入居後もわざわざたまに様子を
見に来てくれる、気のいいおじさんでした。
両親の話を聞くと、原状回復として請求された費用の中に、畳をフローリングに
変える工事など、明らかに原状回復ではないバリューアップ分の工事の項目まで
含まれていたそうなのです。それで父親が、息子が綺麗に部屋を使っているのに
こんなに請求するなんておかしい、払わなくていい、と吠えたらしいのです。
自分で吠えるだけ吠えて、その交渉は私にやらせるから頭にくるわ、自分で言わないのに
偉そうに・・・と母親はぶつぶつ言ってました（笑）
結局、何回かやり取りしたものの、最終的に大家さんが原状回復費を取るのを諦めたのか
連絡を取ってこなくなり、結局一銭も払わなかったのだそうです。
うちの親も、本当の原状回復の部分くらいは払えばよかったのに（苦笑）
でも大家さんもちょっと無理な請求しすぎだよなあ。とてもいい人だったので、
悪気はなく本当に知識が足りなかっただけなのでしょう。でも、無知は罪だなとも
感じた次第です。
今回の「保険で解決する」という案は、入居者様のご両親にも金銭的負担をかけずに
過失の部分を対応できるということで、我ながら妙案だなと思っています。
お金を払う保険会社さんだけは損しているのかもしれませんが、契約上は支払の
対象となる事象なので、提供を想定している範疇であると考えられます。その意味では
お金を払って契約したサービスの対価を得ているだけなので、損をしたとは言っても
想定の範囲のはず。なので、この方法が一番バランスが良いのではないかと思います。
貸主側も知識を付け、関わる全ての人が気持ちよく取引できるようにふるまうこと。
それができたことには満足しております。前述の、学生の頃住んだ物件の大家さんは
知識がなく失敗したのだと思います。それは誰にとっても不幸なこと。私は大家として
勉強を続けて、皆が納得する形で提案できるよう今後も研鑽を続けたいと思います。
入居の入れ替わりの時期ですが、ミスをせず着実に遂行していきたいと思います。
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